11月份课件(房屋地产、建筑).doc

房地产与建筑企业涉税政策解析与稽查风险防范 第一讲 房地产营业税政策解析 一、纳税义务发生时间变化 （一）房地产企业预售房款涉及到哪些税种？注意哪些问题？ 思考：房地产企业预售房款什么时间在会计上确认收入的实现？如何申报纳税？ （二）房地产企业在纳税自查中应当注意的问题 思考：甲房地产企业与某拆迁户李某达成拆迁补偿费协议，约定如下： 1.以相同面积65平米与被拆迁户进行房屋调换。 2.由于房地产企业提供的房屋位置因素，等面积的部分，每平米李某按协议支付给房地产企业200元的差价。 3.超过的面积80平米-65平米=15平米，按如下规定处理： （1）10平米内的部分按5500元/平米结算 （2）5平米部分按6100元/平米结算。 4.房地产企业换出房屋的不含地价款的成本价2100元/平米，含地价款的成本价为3600元/平米。 问1：甲房地产企业抵给李某的房屋的营业税计税依据是多少？ 问2：甲房地产企业抵给李某的房屋与拆迁建筑面积相等的部分应当按含地价款的成本价还是按不含地价款的成本价缴纳营业税？ 问3：上述业务缴纳企业所得税的收入=？ 二、房地产企业营业税视同销售 （一）营业税视同销售行为包括哪些内容？什么情况下不需要视同销售行为缴纳营业税？ 【思考】甲企业将自建的一处房屋用于本企业办公楼使用，是否属于营业税的视同应税行为？是否缴纳营业税、土地增值税和企业所得税？是否缴纳契税？ 【思考】甲企业是某房地产企业所属的一家建筑公司，欠乙企业货款100万元一直没有能力归还。恰好乙企业有一项建筑工程业务，双方约定，甲企业为乙企业提供施工劳务，抵顶甲企业的欠款。 问：甲企业是否应当就其为乙企业提供施工劳务的行为缴纳营业税？ 【例题】甲企业和乙企业属于关联方，甲企业处于免税期，2009年预计实现所得100万元，乙企业适用税率25%，2009年预计实现所得500万元。合计缴纳企业所得税=500*25%=125万元。如何可以少缴税？ （二）视同销售行为价格的确定顺序发生变化： 【例题】甲房地产企业征用土地一块建教学楼，支付地价款等共计1000万元，发生施工成本（包括材料、工资、其他费用等）2000万元。建成后捐赠给汶川地震灾区某小学。假设四川省规定：建筑业成本利润率10%，销售不动产成本利润率15%。计算应纳多少营业税。 （三）纳税自查的方法 三、价外费用 （一）价外费用的纳税政策变化对企业的影响分析 （二）什么样的价外费用不需要缴纳营业税 思考：甲企业与乙企业签订施工劳务合同，合同约定，甲企业提供劳务后，乙企业支付1000万元劳务款。逾期付款的，乙企业还要支付1万元违约金。甲企业完工后，乙企业逾期20天付款，但只是支付了980万元，剩余的20万元不再支付，1万元的违约金也没有支付。甲企业为了长久的利益，没有索取剩余的20万元劳务款和1万元的违约金。 问：甲企业应当确认的营业收入是 A．980万元 B．981万元 C．1000万元 D．1001万元 【思考】房地产开发企业在楼盘开盘后往往要向户主收取一定的垃圾清运费，转交行政综合执法局，属行政事业性收费，由房地产开发企业代收。在实际操作中，综合执法局只向房地产开发企业统一开具一张票据，并未给每户户主单独开具收据。如果由房地产开发企业向各户开具收据，在税务上应如何处理？需要缴纳哪些税？ 条例第二条:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。 细则第二条:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 【思考】小产权房也应当缴纳土地增值税？ 【思考】甲企业转让一处厂房，转让价款3000万元，其中2000万元属于土地价款，600万元是房屋的价款，400万元属于机器设备的价款。 问1：确认缴纳土地增值税的收入时，应当确认为多少？ 问2：400万元的机器设备是否缴纳增值税？ 问3：2600万元的不动产价款是否缴纳营业税？ 问4：假设上述收入中还包括青苗补偿费收入20万元。是否作为计算土地增值税的收入？ 【思考】无产权的房屋销售？ 某房地产开发企业2002年初以1000万购入一块地，然后直接在上面盖了房子，但没有到规划部门、建委及开发办办理相关手续，预售证也没有，所以就给业主办不了产权，最后房子全部销售了，跟业主的约定就是你住吧，想住多少年就住年，但没有证，问如何征税？ （二）几个名词 1、国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。细则第三条 2、地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。细则第四条 3、附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的