中国房屋地产银行信贷现状分析及建议.doc

中国房地产银行信贷现状分析及建议 摘 要 房地产业属于国民经济的先导型产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时其属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作，所以融资对对房地产企业尤其重要。在目前的金融环境下，我国房地产资金来源主要依赖银行信贷，另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。近些年，国家金融宏观调控，造成房地产企业资金供应紧张。在这样的背景下，我国房产企业融资趋向多元化发展。建立起一个多层次的房地产融资体系以满足融资多元化的需求是当前我国房地产融资的主要问题。 一、目前房地产企业银行信贷的现状 自2009年底地产调控以来，银行信贷，这一房地产企业最为传统的融资工具，便以前所未有的强度逐步收紧；作为应对，各主要房地产企业正在积极探索和使用其它融资渠道，但银行贷款仍然是房地产企业最主要的融资工具之一。中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。? 二、目前银行对房地产企业贷款的政策及相关的法律法规（详见ppt） 三、房地产企业融资的新出路 近期，在港上市房地产企业频繁采用银团贷款进行融资，以较低的综合成本在短时间内筹集到了大量的中长期资金，并在资本市场上建立了融资纪录和良好市场形象；由于银团贷款中单家银行的贷款额度适中，易于后续管理和风险控制，因此银团贷款也受到了银行方面的青睐。银团贷款是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件，一句同一贷款协议，按约定时间和比例，通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。银团贷款的期限的灵活，短则3-5年，长达10-15年，通常为7-10年；整个贷款期限分为3个阶段：提款期、宽限期和还款期、借款人可以合理确定自己的贷款期限。自从政府宣布清理地方融资平台贷款以来，银团贷款就在急剧增长。据统计，2005年末全国金融机构共有银团贷款余额0.23万亿，至2010年末已达2.47万亿，银团贷款平均年增长率达到192%。截至2010年年末，银团贷款占公司贷款余额比例为8.59%，较2006年末的1.72%提高了近4倍。中国银行日前也表示，今年下半年银团贷款占贷比有望进一步提高。由于具有平摊风险和避免恶性竞争的特点，银团贷款正在成为贷款中的高端主流产品。尤其是在船舶、飞机、房地产开发等大型项目融资上。据某做银团贷款的中介人士透露，很多银行也愿意“抱团贷款”，目前也有很多银团贷款在找好的项目。随着信贷政策的紧缩，地方政府融资平台的债务问题引起各方关注，银团贷款可以有效规避单一授信的集中度风险以及多头授信造成的银行间信息不透明问题，让参与各方共同管理风险。统计数据显示，2009年统计的银团贷款不良率仅0.15%，明显低于商业银行同期不良贷款率的平均水平。 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标