住宅与房屋地产选修课论文.doc

? ? 自1978年我国土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30余载的风雨历程，其发展历史大致分为四个阶段：1978～1991年为理论突破与起步阶段，这一阶段，土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；1991～1995年为非理性炒作与调整阶段，海南的房地产发展是这一阶段的代表；1995～2003年相对稳定的协调发展阶段，这一阶段，我国房地产稳健发展，逐渐成为我国经济发展的巨力引擎；2003至今，调控、反调控与总体反思阶段，此阶段房地产呈现过热态政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控。 ??? ? 目前，我国的房地产发展与上世纪日本金融海啸前的发展状况有许多相似之处，也正因为如此，泡沫论”、“过热论”的呼声不绝于耳，，但是，从08年起人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，甚至去年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。去年1～5月，全国房地产共完成土地开发面积3771万平方米，同比增长43.7%。房地产施工面积达到43112万平方米，其中新开工面积14355.8万平方米。房地产开发到位资金3105亿元，同比增长35%，比08年同期增幅高14个百分点。在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金971亿元，同比增长39.5%；国内银行贷款790亿元，同比增长35.9%；利用外资50亿元，同比增长15%，也呈现恢复性增长态势。去年前5个月房地产累计竣工面积4076万平方米，同比增长18.7%，其中，商品住宅竣工面积达3392万平方米，同比增长17%；商业用房竣工面积同比增长37%。另外，从销售情况来看，今年1～5月份全国实现商品房销售4564万平方米，同比增长20.3%。甚至于今年在国家要重点调控房地产业的情况下，许多原本准备购房的消费者都开始观望，但房价依旧居高不下，仍呈现迅猛攀升之态。那么，怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢？ ???? ? 1.国民经济的持续快速增长。近几年来，我国国民经济增长率持续超过7%，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。? ??? ? 2.体制与机制的市场化。长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。 ?? ? 3.? 与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。20世纪80年代以来在市场经济体制下就业的劳动者，大多数不会等到攒够钱以后再去买住房，而是充分利用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。据统计，70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。 ??? ? 尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础，并且这一轮高潮尚处于非“泡沫”的良性增长过程，但是，市场规律证明：一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。也许我们面对的市场恰恰是拐点前的最高峰，因为市场自我调控和释放风险的信号已经显现。? ??????归根结底，我国房地产出现不可遏止地迅猛发展是在土地竞价拍卖之后，今年，国家政府终于认识到了房价居高不下的真正原因，并着手进行确立新法规，土地不再价高者得。但这种调控方式能否起作用，仍是个未知数。??????? ????? 在过去几年中，政府已出台许多政策调控房价，但几乎全无效果，原因又在哪里呢？从某一方面来说，房价是市场综合作用的结果，不是按某一方的意志为转移的。政府、开发商、购房者都是从各自的利益出发，对房价起着一定的作用。在政府层面，总体上说，政府也不希望房价过高，特别是高层政府。但现有的行政体制，以及其固有的机制，使这种愿望难以实现。各级政府领导都需要政绩，都要发展地方经济，加快地方建设，这需要大量的资金，各级政府都缺钱，怎么办？最便捷、最有效的，就是土地开发。很多地方政府，特别是沿海地区，某些县市政府土地开发收