制定《关于建(构)筑物房屋地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知》的说明.docVIP

制定《关于建（构）筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知》的说明 新颁布的《物权法》首次规定了建筑物区分所有权制度，明确业主对建筑物的所有权既包括专有权，也包括共有权。但目前建筑物共有权对应的共有建筑面积是通过分摊方式获得的，此方式有违《物权法》的精神。为更好地实现与《物权法》的准确衔接，保障业主和房地产开发企业的合法权益，特此拟订《关于建（构）筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知》（以下简称《通知》），现就《通知》的有关问题说明如下： 一、《通知》起草的背景 （一）共有建筑面积分摊执行标准不明晰。 目前有关商品房销售面积与公摊面积的法律规章，主要有建设部1995年实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》以及国家质量技术监督局于2000年2月22日发布的《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）（以下简称《规范》）。 《规范》附录B对成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊的原则、范围、方式等作了规定。对于套内建筑面积以及部分非共有面积（如人防地下室、车库等）则是以独立单元计算套内建筑面积并参与相关功能公设的分摊，而共有建筑面积按照《规范》所列共有建筑相关设施项目进行分摊。其中，《规范》要求在房屋权属证书附图中注明房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。但是《规范》缺少对这部分内容的明文规定，为部分不良开发商的欺诈行为提供了可能。同时，《规范》对于房产面积测量和共有共用部位的分摊只作原则性规定，缺乏可操作性。 （二）分摊出现的问题 随着房地产业蓬勃发展，房屋的建筑类型不断推陈出新，配套设施日渐多样化，使得业主对房产面积测算质量要求越来越高，但现行分摊方式已不能满足业主的广泛需求。目前关于共有建筑面积的分摊问题主要有：1.《规范》附录B作为推荐标准而不是强制执行标准，且其关于分摊的规定在实际操作中存在着不合理的地方。如首层外围商铺出入口直接临街而无需使用商场室内公共通道；首层住户不需使用楼层的垂直通道等情况均须按照《规范》规定“一起参与同一功能区域的共有建筑面积的分摊”；同时，由于共有建筑面积使用功能范围的确认比较复杂，如何合理分摊在实际操作中很大程度上取决于测绘人员对《规范》的理解和认识；2. 由于申请人及带测人对测绘项目不熟悉、指界不明、权属不清、使用范围不明晰等原因导致公用面积多摊、少摊的问题屡见不鲜；3. 房屋分摊面积中，参与分摊的项目越多，面积差异比例受影响的程度越高。综上，对共有建筑面积的分摊测算，因分摊的范围、比例规定得不明确、不具体，产生了很多关于面积分摊的纠纷，一定程度上影响了我市房地产市场的健康发展。 二、制定《通知》的必要性和目的 业主的建筑物区分所有权已成为不动产物权中的重要权利。建筑物区分所有权是将一幢房屋特别是楼房，按其本身结构区分为各个独立单元，每一单元均构成一个相对独立的所有权客体（独立的物），由此在一幢房屋上成立了两个以上的所有权。《物权法》第六章明确规定业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。对于各个住户而言，其所购买的房屋为其个人专有，而公共设施、走廊、通道等为各业主共有。 （一）贯彻执行《物权法》对专有、共有部分的规定 根据《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，最高人民法院物权法研究小组对专有部分定义为：在构造和使用上能明确区分，具有排他性且可以独立使用的建筑物部分；共有部分定义为：本条对共有部分的界定采取排除法的模式，以专有部分内容的确定为参照，排除专有部分之外的其他部分为共有部分，其包括法定共有部分与规约共有部分。 从性质及用途分析，一方面建筑物内通道、梯廊、沟管等是建筑物的共用部位、公用设施，其具有从属性和不可分割性，故不属按份共有，而是共同共有，因此将含有附属设施的共有建筑面积不分摊给大楼各业主，符合《物权法》规定。另一方面，《物权法》规定业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利，还享有共同管理的权利，有权对共用部位与公用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分的管理也负有相应的义务。若对建筑物内的共有建筑面积进行分摊，这将削弱业主的共有和共同管理的权利和义务，违背物权法保护业主共有权利和义务的精神。 （二）协调《规范》与《物权法》规定相冲突的地方 根据《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房作为建筑物的附属设施原则归业主共有。而《规范》规定“独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积”，两者存在冲突。并且实际操作中，如人防报警室、居委会、垃圾站