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在线房地产企业转型谋变应对下半场《红周刊》特约作者　袁园 世联地产更名世联行、搜房入股地产代理公司、万科高级副总裁转投房多多……今年以来在线房地产市场风云突变，折射出行业的困境与各家企业求变的决心。本期邀请上海倍霖山资产管理有限公司研究员邢妍菁来谈谈在线房地产行业，她认为该行业市场空间巨大，但互联网企业能获得多少份额仍是未知数。随着房地产O2O成为一种趋势，线下服务能力是未来互联网企业竞争的关键。在线房地产市场空间巨大 《红周刊》：如何看待在线房地产的未来市场空间？ 邢妍菁：在线房地产的市场空间有两个层面。第一，在线房地产公司本质上是互联网公司，其优势是庞大的用户覆盖面以及由此而形成的大数据资源，因此首先可以作为平台型公司轻资产运营。以美国最大的在线房地产公司Zillow为例，房产开发商、中介、经纪人、房贷提供者、家装改善行业在互联网及移动端上的广告花费约占其全部广告收入的10%，2012年约为36亿美元。数据显示,2013年我国商品房销售金额超8万亿，建材家居行业市场规模3.7万亿元，2014年将达到4万亿元。若我国在线房地产公司仅提供平台型服务，按照2%的营销费用率计算，这两项将为在线房地产企业带来240亿的市场空间。再加上数十万的房地产经纪人使用排名服务带来的收入，总体市场规模约可达300亿。　第二个层面，与美国不同，我国在线房地产企业正积极介入线下交易环节，市场空间得以成倍扩大。目前我国在线房地产业务主要包括网络广告、排名服务、数据服务和电商服务。前三者都是平台型的轻资产服务，提供方式和收费方式与国外同类企业无异，而电商服务为了促成新房销售需要配备线下人员，实际上是与传统的代理商、中介商一同分割商品房销售市场的份额。基于2013年的商品房销售数据，这一市场约有1600亿的空间。　以上只是一手房销售领域,由于我国传统行业本身不成熟，在二手房销售以及家装建材领域消费者痛点众多，在未来有着更为巨大的市场空间。在北京、深圳等城市，一二手房销售比例已经达到了3:7，而在重庆一二手房的销售比例大约为7:3，未来越来越多的城市二手房销售比例将上升。在家装建材领域，已经有家装E站、齐家网等互联网公司直接向消费者提供产品和服务，也有万亿市场空间。　值得注意的是,房地产及其相关行业市场规模虽然很大，但互联网企业能获得多少份额仍是未知数。 《红周刊》：有券商认为这几年是垂直房地产电商的黄金时代，您的观点是？ 邢妍菁：我国在线房地产公司的电商服务于2011年兴起并迅速增长，当时的行业背景成就了垂直房地产电商的黄金时代。2011年，“国八条”、“国五条”等政策密集出台,上海、重庆房产税改革,存款准备金率上调等，导致全国很多城市成交量萎缩，开发商急于去化却资金受限，而房地产电商这种模式由于能够锁定营销成本，很快获得了开发商的接受。2012年以后，我国的房地产调控政策一直维持偏紧，加上开发商对于不同的营销方式也保持开放的态度，使得垂直房地产电商快速成长起来。　但是电商本质仍是房地产销售的一种手段，随着消费者对“团购”、“充2万抵10万”等噱头的理性回归，未来房地产电商将很难维持过去几年的高速增长。 《红周刊》：房地产与政策紧密相关，那么政策与在线房地产企业的关系是怎样的？ 邢妍菁：开发商是在线房地产企业的上游，房地产行业火爆时，房地产电商受到政策的积极影响并不大；而房地产行业向下波动时，对房地产电商却是最好的机会。2011年出台了史上最严调控政策，房地产电商服务却凭借着“团购”、“会员计划”的方式以较低成本帮助开发商销售，得以迅速增长。2013年政策面趋于平缓，市场回暖，开发商的房子不愁卖，房地产电商的增长也随之放缓。竞争胶着，市场份额待定 《红周刊》：请您分析下在线房地产市场的竞争格局。 邢妍菁：根据盈利模式的不同，在线房地产企业可以分为两类：第一类是以网络广告起家的传统在线房地产中介，比如搜房网、乐居、安居客等。它们在2011年以后开始提供电商服务，正式介入线下交易环节。电商服务就是向有购房意向的消费者收取一定费用，消费者在购房时可从开发商处以更大的折扣购得房屋,而此费用即为房地产电商的收入。2013年搜房网、乐居、安居客分别位列前三，相关业务的收入如下表所示。　第二类是以房多多和好屋为代表的新进入者。首先，传统在线企业的阵地还在PC端，但是它们已经将移动端作为主要平台。使用移动端获取房源信息是未来的趋势，2013年美国最大的在线房地产公司65%的客流来自移动端，在周末高达70%，年增长率达到57%。其次，它们不自己卖房，而是通过房源（主要是一手房）的网上分销向经纪人收取佣金提成。根据企业披露的信息，房多多2013年成交额400亿，2014年预计2000亿，好屋2013年成交额600亿。按照1%的佣金率计算，收入规模不容小觑。这种盈利