均衡理论及房屋地产市场政策分析简介.docx

本轮房产新政出台后将稳定房价作为政策调控的目标，要实现房价的“软着陆”。中央高层也在不同场合谈到稳定房价的目标取向。但对于房地产行业来说，由于其具有投资品的特性，而投资晶的价格决定于未来的收益预期，如果一段时间内市场是上涨的，那么预期价格就是上涨的：反之，如果最近市场价格下跌，则预期价格就是下跌的。当已经形成了价格上涨的趋势之后，市场只有两种选择，要么继续上涨，要么迅速下跌。因此，现实中的房地产市场是不可能实现软着陆的。历史证明，政府对于市场的干预能力是很有限的，没有哪个国家的政府能够阻止房地产泡沫的破灭。如果政府的措施中隐含着“软着陆”的企图，那么调控房价的行动就不可能成功，这是房地产市场的价格波动规律决定的。“软着陆”只是市场中各方的充满理想主义的期待罢了。实际上，目前房地产市场正处于一片混沌状态，一方面部分城市房产交易大幅度萎缩，房地产中介部门纷纷关门大吉，房地产商们被迫联合起来呼吁救市；另一方面，房价仍在高位运行，天价地价频频爆出，普通消费者仍望房兴叹。同时，地方政府已经表示政策交底并开始酝酿一系列措施准备救市。应该说，目前的市场态势距政策“软着陆”的预期目标尚有着不少距离。联想到2003年旨在加强房地产信贷的“121文件”，最终半途而废；2004年初意在抑制过度的投机性购房的利率调高，最终房价不落反涨。事实证明，政策调控效果不理想与政策目标选择是否正确不无关系。鉴于此目的，本文尝试着从均衡理论的角度来对房地产调控政策如何定位进行探讨，以期抛砖引玉，对政策制定者有所裨益。　　一、均衡理论　　现代经济学中，均衡是一个基本概念，无论是微观经济学中的商品价格的决定、消费和生产的最优分析、要素供给于需求分析，还是宏观经济学中总供给与总需求、产品市场与货币市场、经济稳定增长等，都是以均衡假设为基础的。均衡理论中最常见的就是一般均衡与纳什均衡。　　1.一般均衡　　真正意义上的一般均衡理论的建立，是在Arrow—Debreu(1954)利用不动点定理和数学公设的方法证明了一般经济均衡的存在性后，才使得这一理论得到了快速的发展。一般均衡研究了在一个经济中追逐自身消费利益最大化的消费者，在市场的引导下最终会使经济达到这样一个交换结果，在该交换结果中每位消费者都使自身消费利益最大化。一般均衡理论研究的是多市场均衡的抽象性质、多市场均衡的存在性、若存在是否唯一、若唯一是否稳定等问题。一般价格均衡理论所建立的一般均衡体系不仅是唯一的，而且是稳定的。作为经济最优解来说，一般均衡作为理论结果为我们提供了经济体系分析的有利工具。一般均衡特指消费者在市场的引导下所达到的一般的商品交换结果，并不涉及策略互动的经济主体行为，而只是强调了市场调整的最终结果，可见一般均衡在均衡方面非常强，而在如何实现均衡方面则存在弱点。　　2.纳什均衡　　纳什均衡是20世纪80年代才被广泛使用的一个概念，是贴近适应了现代经济学从相对简单化到复杂化和接近实际的转变的需要。纳什均衡是一种非合作的博弈，它表明在一个局中人策略已定的情况下，另一个人只能采取某种策略才能获得最大利益，任何策略的改变都不能使他的利益进一步增加。也就是说在相互影响的经济决策中每个人都依据别人的行为方式和可能采取的行动，做出自己的决策。纳什均衡为决策者提供了搏弈可能结果的一致性预测，也是理性决策者最优决策的结果，从而为决策者指明了决策方向。其核心思想是个人针对其他人的行为来做出自己的决策以达到满足的最大化，并依此来解释政府决策与个人行为之间的关系：政府行为的动机与理性经济人追求个人利益最大化的动机是冲突的，私人与政府都是博弈的居中人，个人会依据政府的行为方式或可能采取的行动做出自己的决策，结果导致政府的决策失效。　　一般均衡实际上说明了市场作为“看不见的手”可以自发调节市场供求的原理。由于市场上所有商品的供给、需求和价格是相互影响、相互依存的，因此当市场所有商品供给和需求同时达到均衡状态，其价格的决定是唯一而且稳定的。与一般均衡相比，纳什均衡由于全面考虑了经济活动中的供给者与需求者之间、供给者与供给者之间、需求者与需求者之间动态交互的博弈行为，因而更具有一般性。一般均衡只是纳什均衡多个解中的一个特例。显然，一般均衡需要在纳什均衡基础上增加一些必要的东西，才能完成向一般均衡的转变。许多研究证明，这个必要的东西就是自由竞争的市场状态和商品的可重复交换。　　二、当前房地产市场中的均衡　　一直以来，地产商们信心十足认为房价一定还会涨。他们的根据是，在房地产市场自我调节机制下，供给和需求会自动达到均衡点，均衡价格的形成过程是市场规律作用的结果，政府的强力干预，只会导致市场的无序和混乱。其实这种看法是错误的，是基于个人利益的诡辩而已。纵观我国目前的房地产市场：首先，在供给上，卖房垄断的市场特征决定了开发商是按照需求的购