律师提供全程房屋地产法律服务浅析.docxVIP

律师提供全程房地产法律服务浅析内容提要：自90年代以来，房地产业在中国迅猛发展，律师参与房地产开发、提供房地产开发方面的法律服务越来越多、涉及面越来越广，笔者从律师提供房地产法律服务的必要性谈起，进而论述在房地产开发各个阶段律师提供各项法律的主要内容，最后是律师提供房地产法律服务过程中，所涉及的专业要求及专业法律知识，以期为律师以后更好地提供房地产法律服务提供理论上的帮助。 房地产发展与房地产法律情况简介房地产业在我国是一个新兴的行业，自90年代初开始发展，到现在也才有十几年的历史。与其他行业一样，房地产业在中国也是一个从无到有，从不成熟到逐渐成熟的发展过程。由于房地产的迅猛发展，中国形成了几近完整的房地产业，主要包括土地的开发与再开发；地产经营，土地的转让、土地的租赁等；房屋开发建设；房产经营，包括房屋买卖、租赁、抵押等；房地产中介服务，如评估、置换、装饰、维修、物业管理等；房地产金融，包括信贷和房地产金融资产投资等。从目前看，我国房地产业正处在向成熟阶段发展的过程之中，在这个过程中国家也相继出台了一系列的法律、法规、规章。我国第一部城市房地产管理方面的法律是1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》。以后又先后颁布了《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国建筑法》等一系列法律，国务院也颁布了《城市房地产开发管理条例》、《土地管理法实施条例》、《物业管理条例》等行政法规。依据这些法律、法规，建设部及各地房地产主管部门也相继出台了相当多的部门规章、地方规章及规范性文件。最高院从司法实践的角度，为更好地处理房地产纠纷，也出台了一系列的司法解释，特别是在2003年、2004年，先后出台了三个司法解释，即，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，分别涉及商品房交易、建筑工程和土地。可见，房地产作为新兴行业，房地产立法随着房地产的发展而日益发展成熟，并日臻完善。作为房地产专业律师，只有对这些法律灵活地掌握，才能更好地参与房地产开发经营中的诉讼与非诉业务，最好程度上保护当事人的合法权益。律师参与房地产业务的必要性随着我国法治化进程的加快及政府和国民法律意识的提高，律师的工作已经涉及社会的方方面面，在房地产领域也不例外，并且，随着房地产业在中国的迅速发展，房地产方面的法律服务已经是律师主要的业务之一。在上海，房地产开发、房地产销售、按揭、建设工程、物业管理等业务已初具规模且相对集中，也出现的一些专业的从事建筑及房地产的律师事务所及专业律师，律师全面参与房地产开发建设已经是大势所趋。从我国目前房地产业发展的现实情况和司法实践看，律师参与房地产法律服务有相当的必要性，主要体现在以下几个方面： 1．房地产项目投资大、风险高，律师全程参与可以相当程度上减少风险房地产项目一个明显的特点就是投资大、风险高，一个房地产项目，除了项目本身的投入，还涉及各种税费，动辄上千万的资金。这种投入的高风险可能是来自国家政策调整、新的法律的实施、金融环境的变化、自然环境的不可抗力等等。而对于房地产开发企业来说，任何一个风险都可能是灭顶之灾，比如说90年代末亚洲的金融风暴，对香港的楼市来说就是灭顶之灾。律师的参与虽不能让项目与风险完全隔离，但是其可能通过法律、法规、政策的合理运用，结合大量的现实信息，为项目的开发经营设计出最佳规避风险的方案。 2．房地产开发项目涉及法律繁多、合同关系复杂，律师全程参与有利于房地产企业的适应与调整可以毫不夸张地说，房地产法本身是一个综合的法律体系，其开发经营与管理过程涉及众多基本的民事和行政法律制度，如物权法、合同法、土地管理法、城市规划法、房地产管理法、公司法等诸多方面，法律关系可谓纵横交错，纷繁复杂。房地产项目所涉及的合同类型之多，数量之巨，如土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、建设工程合同、商品房销售合同、（前期）物业管理合同等等，一个工程从开始到结束，所涉及的合同数量不会少于100份。是其他专业法律领域所少见的。如果在房地产全程开发中，没有专业律师的参与，整个项目不留任何隐患与缺陷，恐怕是难以想象的。3．国家政策、立法、司法实践变化较快，律师参与可以更好地维护房地产各有关主体的利益。从一定意义上讲，房地产开发关系到国计民生，其必然受较大政策面影响，特别是在目前国家加强宏观调控的背景下，体现的更的充分，比如说2005年初国家出台的一系列调控房地产市场的政策，促使楼市回归“自住”时代。就立法和司法实践而言，新的法律、法规、司法解释可以说是层出不穷，致使司法实践变化较快，如前文所述，最高人民法院就在20