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我国房地产业的并购分析2004年以来，政府出台了一系列的宏观调控政策，改变了房地产业的旧有格局，行业门槛陡然提高。在此背景下，大型房地产企业纷纷开始寻求规模化发展的道路，如万科集团并购南部地产，房地产业俨然已经进入了并购合作时代。?　　一、我国房地产业并购的宏观背景?　　房地产业是一个资金密集型行业，而土地又是企业进行开发的根本，可以说资金与土地是房地产企业存在的两项最基本的要素，而我国许多房地产企业在这两项上遭遇了瓶颈。?　　1.资金紧张?　　随着2003年中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121文件)和2004年国家新一轮宏观调控政策相继出台，房地产信贷不断收紧，房地产企业资金压力加大，房地产企业融资空间被压缩。要根本解决房地产资金需求的难题，必须依靠金融产品创新和多元化融资渠道的建立,但这方面的突破，有赖于金融机构与地产企业之间的信任关系，而目前公司治理和风险控制能力已经得到金融界普遍认同的房地产企业只是少数。因此,一些在资金市场信用上处于领先地位的企业,必然成为业内同行谋求合作的重点对象。?　　2.土地资源稀缺?　　中国目前正处于有史以来最快的城市化进程中，城市的扩张成为经济增长的重要助推力，但也使得土地资源日见稀缺。近年来我国每年新增建设用地约600万亩左右，其中约有45%-65%来自于耕地；另一方面，为保护生态，2002、2003年因退耕而减少的耕地分别达到213日万亩和3356万亩,超过城市建设占用耕地面积的7倍和5倍，这也使得耕地保护的任务更为艰巨，使得城市建设增量土地资源的供应日趋紧张,土地获取成本也随之不断上升。行业内优秀企业的高速增长，遭遇了土地资源获取上的瓶预。而通过并购合作方式获取土地资源,尤其是盘活存量土地，成为必然选择的出路之一。?　　二、我国房地产业并购的表现形式?　　中国房地产行业经过20多年的发展和积累,目前已经进入了一个并购合作时代。它主要表现在三个方面：大型房地产公司对项目公司的并购，大型房地产企业之间的并购和制造类企业对中小房地产公司的并购。?　　1.大型房地产公司对项目公司的并购?　　按照传统的开发模式，每一块土地都要跟着一个项目公司，所以对项目公司进行并购,表面上看来是公司层面的收购，实际上是一种变相的土地转让方式，即以公司产权交易的形式进行土地买卖。?　　20世纪90年代初期和中期，中国曾出现一窝蜂大干房地产的局面,许多企业和部门纷纷投资房地产业组建房地产公司。经过一段时间的发展和房地产市场的逐步完善，虽然目前一些房地产公司也具有一定的规模和实力，但总体上还是呈现出相对“散、小、差”的特点。据有关统计资料显示,全国房地产开发企业的平均净资产不足1000万元,具有一级资质的只有1%多一点，具有二级资质的不到10%,其余大多数都是小公司或项目公司。而这些小公司或项目公司总体上的土地存量资源却十分丰富，且土地性质多元化，多为来自各个城市的中央直属单位或国有房地产开发企业划拨用地、从各区县出来的土地、城市工业结构调整的土地、郊区开发区土地、小城镇建设土地以及各种存量更改用途的土地。?　　根据相关政策规定，如果开发商取得土地两年之内不开发，将被政府收回，而一般政府拿回土地最多赔偿双倍定金，不会按市场价回购。这些因缺乏资金而无力进一步投入的开发商若想确保土地增值的利润部分，就需要通过产权交易所挂牌转让。同时，由于土地一级市场供应量有限,而且通过产权交易获取土地的价格相对比拍卖价格低，大型房地产公司也乐于采取这种方式获取土地资源。来自上海联合产权交易所的统计显示,2004年上海各类产权交易总量超过3600亿元,同比增长11,35%。其中，房地产业的产权交易成绩明显，按2004年交易宗数排序，房地产业在各行业中排名第三，位于制造业和综合商贸业之后；按2004年交易额排序，房地产业仅次于制造业。对上海联合产权交易所网站公示的挂牌信息做了粗略统计，2004年12月委托转让83个项目中，房地产开发经营企业有8个，涉及资金9398,18万元。?　　房地产业的准入门槛越来越高，一些城市在土地公开招标时对开发企业的资质设定了不少的要求，在各路资金仍看好房地产市场发展的情况下，通过产权交易对项目公司进行并购已经成为不少房地产企业拿地、拿项目的一种有效方式。?　　2.大型房地产企业之间的并购?　　当经济发展到一定水平时，某些行业就会出现集中的趋势。从美国优秀房地产企业的发展历程来看，在企业通过自身发展积蓄力量以后，以资产收购进入新的区域市场和产品市场，进而迅速扩大市场的品牌影响力，并完善自身的产品细分和区域布局，是一个普通现象。被万科选为新十年标杆企业的美国帕尔迪房屋公司(Pulte　Homes)，1956年成立于底特律市，经过了40年的持续发展，到1996年，终于在合作并购方面猛然发力。