我国房屋地产企业开发费用分析论.docVIP

我国房地产企业开发费用分析 引言 　　房地产业是国民经济中的重要支柱产业之一。上世纪90年代中期以来，房地产业对国民经济的快速、稳定发展起到了不可替代的作用。房地产投资的平均增长率高于全社会固定资产投资的增长率，占全社会固定资产投资的比重逐年上升。2007年，房地产业投资高达25280亿元，占当年全社会固定资产投资的18.4%。 　　在房地产开发费用中涉及到前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和销售费用、财务费用和开发间接费用等诸多环节和因素。那么各个环节的的成本分布如何呢？市场各个主体之间的最终支付分布如何呢？本研究在9城市房地产业开发项目抽样调查的基础上对上述问题进行分析。 一、调查数据的基本情况及主要指标解释 　　本部分通过调查数据进行实证研究，分析在房地产业总制出中各个环节的分布状况。我们所使用的调查数据来源于2008年7月份到10月份在北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业的调查，包括62个开发企业，涉及到81个房地产项目。 　　这次调查的数据比较符合我们的研究目的。开发企业所在的城市不仅有一线城市(北京、上海、广州)，还有一些二线和三线城市；调查样本来源的多样性，可以有效控制不同地域的制度性差异。在项目规模上，大、中、小型项目基本上各占三分之一左右，在项目类型上，住宅、写字楼和商业用项目所占比例也基本符合房地产开发的中80：20的实际分布情况。大多数调查项目都已经完成开发，处于销售或完成销售的阶段，这种状况能够使我们能够有效估计开发和销售阶段的各种税费情况。 　　当然这些数据也存在一些需要改进的地方。首先，数据样本量还不够大，全部样本只有81个项目；其次，虽然我们选择了不同地区的9个城市进行抽样，但是样本却主要集中在上海、广州等大城市，其他城市的样本量并不多。第三，完成销售的项目数量还不充分，只有25个。 　　二、房地产业开发企业的总成本分析 　　房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项 。 　　在总成本中，直接成本所占比例为83.5%，间接成本所占比例为16.7%，房地产开发企业的总成本主要放在了直接成本上。分城市来看，深圳开发企业的直 　　在总成本中，土地成本所占比例最高，达到了41.2%，土地成本占直接成本的比例更是高达58.2%。从总成本构成中，开发企业的运营成本所占比例并不是很高，在运营成本中销售成本所占比例最高，为40.4%，但销售成本占总成本的比例只有6.49%。 图为房地产开发企业总成本构成情况 　　房地产开发企业总成本构成情况 　　土地成本占总成本的比例在不同的城市有很大的差异。所调查的9城市平均的土地成本占总成本的比例41.2%。土地成本占比最高的是上海，其次是苏州、成都和北京、广州、青岛、深圳、西安，最低的是呼和浩特。这种分布基本上呈现出土地成本从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的趋势。城市的土地成本也基本上反映了各个城市房地产的需求和土地紧缺的程度。 　　 图为开发环节和销售环节的税收分布 　　房地产开发企业总成本构成(81个项目) 　　三、房地产业中的税收状况 　　房地产业的税收共有11种(12种)。按照规定，在保有阶段涉及2种(3种)税收，而且对于非经营用住宅是免税的，所以报告没有分析保有阶段的税收。 　　在我们的调查中，在开发环节涉及到4种税收：房产税 、土地使用税、契税和印花税 ；在销售环节涉及到4种税收：营业税、城市建设税和其他地方附加税 、企业所得税和土地增值税。在开发环节税收中，契税所占比例最大(64.51%)，其次是土地使用税(20.26%)、印花税(10.85%)和房产税(4.39%)。房产税的征缴只涉及经营写字楼和商业用房屋的开发企业，所以比例较小。在销售环节税收中，所占比例最高的是营业税及地方附加税(57.42%)，其次是企业所得税(26.40%)和土地增值税(16.18%)。 　　在总税收的构成中，开发环节税收所占比例为11.55%，销售环节税收所占比例为88.45%，销售环节税收远高于开发环节税收；在全部分项税收中，营业税和地方附加税所占比例最高，占到了全部税收的48.84%。较高的销售环节税收，从其对房地产市场的影响角度分析，虽然政府的税收成本降低了(纳税人数量少，且一次性征缴)，但是却增加了房地产市场的交易成本，降低了交易效率。 　　$={上传图片3} 　　开发环节和销售环节的税收分布(25个项目) 　　全部开发环节和销售环节的总税收相当于总