房屋地产企业成本对象.docx

房地产企业成本对象成本核算对象也称成本计算对象，或称成本对象，是指为了计算房地产开发产品的成本而确定的，归集和分配开发建设过程中各项成本费用的承担主体。在哲学范畴上，成本核算对象的确定，界定了成本核算的空间范围。　　成本核算对象是核算成本的主体，也就是说算谁的成本，谁就是成本核算对象，例如某房地产开发公司开发一宗300亩的土地A地块，我们想了解这宗土地开发的成本，那么A地块就是成本核算对象。　　如果A地块分三期开发，我们想了解每期的成本情况，那么一、二、三期中的每一期就是我们要确定的成本核算对象。　　如果在A地块一期中开发的有高层、多层、商业，我们想了解高层、多层、商业各种业态的成本，那么高层、多层、商业就是我们要确定的成本核算对象。　　如果在A地块一期开发的高层中有带一层地下室，有带两层地下室等结构不同的情况，我们需要了解不同的结构类型的成本情况，我们就需要分不同的结构类型来确定成本核算对象。　　也就是说，成本核算对象的确定与成本核算的要求有很大的关系。那么在会计中如何确定房地产开发企业的成本?这也要看会计对成本核算的要求，这看来也是个复杂的问题。个人认为成本核算对象的确定需要考虑配比原则和重要性原则。　　房地产公司的商品房一般是按户来销售的，各期(年或月)之间可能形成不同销售，按照配比原则需要我们在各期之间结转不同户的成本以核算各期损益，从这个意义上来说，成本核算对象(最终)最好是户，也就是按合同的销售单位。　　但是这可能会存在问题。有的房子是一楼的有的可能是33楼的，有的位置好有的位置差，会导致售价不同。完全按照配比原则，价格高的应多分些成本，价格低应少分些，这样分配起来会非常麻烦。所以按照重要性要则，对于同一结构的开发产品，不再具体分各楼层或按售价去分配成本。一般来说，同一栋楼结构类型相差不大，这样我们可以按照每一栋楼来确定成本核算对象。如果几栋楼结构相差不大，不会对成本造成太大影响，我们可以按着几栋楼来确定成本核算对象。　　谈房地产成本核算对象如何确定　　房地产企业为特殊的生产企业，其产品为单一的房产，没有体现质的区别。不似工业企业，产品多样化，体现质的多样化，成本计算的科学性显得尤为迫切。相当房地产企业会计认为只要按项目(立项)核算成本就可以了，即成本核算对象为立项项目。这种看法是错误的，没有认识房地产的内在特点。　　何谓成本对象?成本计算对象，就是指为计算产品成本而确定的生产费用归集和分配的范围。是被计算成本的客体，是生产费用的归属对象和生产耗费的承担者，是计算产品成本的前提。税收上的概念，国税发[2009]31号：成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。可以说，31号文的基础问题是成本对象的确定，否则，计税成本核算、扣除无从谈起。税收上，成本对象不但具有空间性，而且具有时间性，涉及计税成本能否扣除，何时扣除。　　房地产开发企业的任何一项开发建设费用都是为特定的开发项目发生的，都有其物质承担者。由于各种土地和房屋的具体用途不同，开发建设的具体内容也不相同，每一个开发项目都是按特定的设计图纸开发建设的，因此，具有单件性的特点。房地产开发建设的单件性特点，决定了成本计算对象应是具有独立的设计文件，可以独立地组织施工的开发建设项目。此点可从工程规范体现，《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001)，单位工程的划分应按下列原则确定：　　1.具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物为一个单位工程。　　2.建筑规模较大的单位工程，可将其能形成独立使用功能的部分为一个子单位工程。　　因此，最小成本对象可按单位工程确定。应注意的是，具有共同费用性质的成本对象也应单独作为过渡性成本对象，按受益原则分摊计入各最终成本对象。　　那么，成本对象根据什么原则确定?有观点认为，因需而定;有观点认为，满足计算损益的要求、满足经济管理需求;其他如，考虑项目特点、类型、分期等因素结合企业管理需求、成本管理水平，财税组合。总体而言，最终目的是为了满足需求，称之为结果导向。　　现代社会分工具有独立性、专业性，房地产企业直接从事建筑开发的已不多，基本上为外包工程，企业仅从事现场监督管理、执行预算、控制成本，技术管理要求不高，因此，管理水平高低不是成本对象确定的主要因素。那么，决定因素是什么呢?主要应由房地产个体内在差异决定(结构、地质、水文等)，是房地产单件性的特性及工程预结算的规律性的体现。　　工程招投标所需的施工图预算就是以单位工程为对象编制的，即使采用工程量清单招标的方式，仍遵循施工图预算的编制原理、依据、方法和程序。工程施工、结算也要根据预算执行，具有特定的对象。房地产的单件性特点决定其只能采用个别计价法，否则，反映的存货成本不准确，不能准确计算损益，导致税务成本扣除提前或延后