房屋地产假设开发法估价操作.docVIP

假设开发法估价操作 按照下面提供的假设开发法模板，完成××市开发区南湖路和新港大道交汇处一面积为53680平方米地块的土地估价。 （一）假设开发法 1、确定估价对象最佳开发方式 根据估价对象设定的平均容积率确定待估宗地容积率为1.2，建筑面积为288084.00平方米。 2、确定开发周期和投资进度安排 （1）开发周期确定 房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发（拆迁、场地平整、临时水电等）、勘察、设计、项目招标等；中期主要包括建筑安装工程建设（含设备的安装）；后期主要包括室外附属工程的建设(含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等)。 根据委托方提供的规划控制指标，结合估价人员根据待估宗地土地利用规划条件及现场实地查勘情况，以及××市同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及开发项目的实际情况确定开发周期为2年。 （2）投资进度安排 房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段，前期报建、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等的费用较少；中期主要包括建筑安装工程建设（含地基、基础的处理、主体工程、设备安装及装修等）资金投入比较集中；后期主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路及等），资金投入较少，但时间比较长。 根据××市同类房地产开发资金投入的一般情况及该项目的具体情况，确定在第1年投资为60%，第2年投资40%。 3、估价对象开发完成后房地产价格的确定 估价人员通过资料的搜集、分析和筛选，结合各待估宗地在同一供求圈内，根据居住用途选取类似的三宗房地产交易实例作为可比实例。根据交易案例的价格进行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素修正，确定房地产价格，具体见比准价格确定表。因为所选可比实例均为正常交易情况下的价格，并且其交易时间距估价基准日较近，其价格基本无变化，所以交易情况和交易期日不做修正。 表8 住宅建筑比准价格确定表 交易案例 售价 (元/平方米) 区位因素 个别因素 比准价格 (元/平方米) 建造标准 环境因素 白云小区 1661 100/100 100/98 100/100 1695 湖岸柳居 1600 100/101 100/95 100/96 1737 汇泓花园 1606 100/102 100/95 100/94 1763 平均值 —— —— —— —— 1732 根据以上的比较修正，估价对象的估价基准日的住宅房地产比准价格为1732元/平方米。因为选用的案例价格是现房或准现房的价格，而估价对象建设完成后的价格为未来的价格,根据××市现房与期房价格的差异的一般水平及××市同类房地产的价格变动趋势综合分析,同类房地产价格未来每年上涨12%，所以测算估价对象未来各期的住宅房地产比准价格为 1732*（1+12%）2=2172.62元/平方米。 根据××市同类房地产的市场状况、一般销售进度及该房地产的具体建设情况，本次评估中确定估价对象房地产的销售期为2年，第一年销售60%，第二年销售40%。根据建设开发的周期，折现率取1-3年期贷款利率7.56%。 住宅房地产价格=（2172.62×288084）×[（1+0.0756）-0.5×60%+（1+0.0756）-1.5×40%] =58653.32（万元） 4、确定开发成本 开发成本包括项目开发建设期间所发生的一切费用总和。根据本项目的实际情况，开发成本主要包括建筑工程费用（含地基处理、主体工程、一般水电安装、电梯等）、室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等）、专业费用、基础设施配套费、管理费用、投资利息、投资利润和销售税费。 （1）建筑费用 a、建筑工程费用 根据××市同类房屋建筑物的工程造价的一般水平，确定框架结构的工程造价为1000元/平方米（含基础工程、主体工程、土建安装费、水电设备安装及室外装修等）。 b、室外附属工程的建设费用 室外附属工程的建设费用主要包括室外供水、排水、供电、绿化、道路、围墙等，根据该项目的规模、同类房地产的配套建设一般水平及项目拟将建设的实际情况，确定室外附属工程的建设费用80元/平方米。 c、基础设施配套费 ××市城市基础设施配套费按建筑面积计收，收费标准中心主城区规划范围内为80元/平方米。 建筑费用=288084×{（1000+80）×[（1+0.0756）-0.5×60%+（1+0.0756）-1.5×40%]+80}=31460.98（万元） （2）专业费用 专业费用指项目的可行性研究、规划、勘察、设计、监理、造价咨询（标底编制、决算审核等）等相关工程师的费用，一般为建筑成本的5%-10%。根据《国家计委关于建设项目前期工程咨询收费暂行规定》（计委价格[1999]1283号）