房屋地产开发企业何时进行土地增值税清算.docVIP

房地产开发企业何时进行土地增值税清算 ? ??? 【问题】 　　房地产开发企业进行土地增值税清算的时间是何时？? 　　【解答】 　　根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；2.取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。? ??? 单位转让旧房需缴土地增值税吗 ? ??? 【问题】 　　我市某农村信用合作联社，经所在省监管局批准，于2008年正式改制为农村合作银行。近期，税务机关在对该行2007及2008两个年度进行税务检查时发现，该行从2007年起以机构改革、资产整合为由对所辖乡镇等机构的房产进行分批处置，但均未申报缴纳营业税及土地增值税。当地税务部门决定对其销售不动产补缴营业税。但是，由于该行所处置的不动产均为自行处置，未经过合法的评估机构评估，仅能提供房产原值，税务机关比照房地产开发企业的相关规定，按照预征率对其转让房地产的行为进行了征收。为此，该行财务人员提出异议认为，有的房产并未实现增值，甚至还亏损，这样统一征收土地增值税是否合适？? 　　【解答】 　　首先应予指出的是，由于该行属于非房地产开发企业，对其转让房地产中收入及扣除项目的认定，应按照《土地增值税暂行条例》及实施细则等相关文件的规定进行，以纳税人转让房地产所取得的收入减除计算增值额的扣除项目后的余额计算缴纳，对转让收入或扣除项目存在不实情形的，可以进行评估或核定征收，按预征率进行清算是不合适的。这里要区分以下几种情形进行具体认定： 　　收入的认定? 　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。但对纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： 　　（一）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。这主要指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。? 　　（二）隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。? 　　同时，《财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》（财税〔1995〕061号）规定，凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立，并按照《国有资产评估管理办法》规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。? 　　扣除项目金额的认定? 　　转让房地产扣除项目金额的认定，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定以下几个方面：? 　　（一）关于转让旧房如何确定扣除项目金额。? 　　转让旧房，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。? 　　对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。? 　　另外，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。? 　　关于新建房与旧房的界定问题，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。? 　　（二）提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。但对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。? 　　（三）纳税人转让旧房的，如不能取得评估价格，计算土地增值税时如何确定准予扣除的项目？? 　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的