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房地产开发复习思考题 第一章 1.名词解释 城市房地产 房地产开发 房地产经营 房地产业 2.房地产开发的特点是什么? 3.为什么房地产开发有较高的风险性? 4.房地产开发程序包括哪几个阶段，各工作阶段的主要内容是什么? 5.房地产开发企业资质如何划分，按规定各级资质开发企业可承担的项目范围。 6.房地产业有哪些特点？ 7.简述目前房地产市场中热点词的含义：次贷危机 、小产权房、住房限购令、房价拐点、通货膨胀 第二章 1.经济波动一般可划分为哪几个阶段。 2.分析房地产周期各阶段的主要特征。 3.我国推行住房限购令政策的得失？ 4.银行加息对房地产业有哪些影响？ 5.今年我国政府对房地产市场宏观调控出台了哪些政策？ 6.什么是房地产开发风险？风险防范的内容有哪些？ 7.简述敏感性分析步骤。 8.简述房地产开发项目可行性研究财务评价中的主要静、动态指标。 9.简述房地产开发项目预测作用。 10.试分析房地产开发项目可行性研究的作用。 11.已知某公司有三个房地产项目可供选择，经分析，得知三个项目的未未现金流量如下表所示，假设贴现率为10％，企业的资金成本也为10%。请用净现值法、净现值率法、内部收益率法对三个项目进行取合，并就三个方案得出结论进行评论。 期间 A项目 B项目 C项目 0 -20000 -9000 -12000 1 11800 1200 4600 2 13240 6000 4600 3 6000 4600 12.某居住区开发项目可行性研究得到项目销售收入和成本支出汇总如下表(单位：万元，均在季初发生)。企业自有资金为：04年二季度初有3000万元，04年四季度初有1000万元。资金不足部分通过向银行借贷解决，贷款年利率为5.6％（单利），按季度借款还款，利息最后一次支付。要求合理安排借贷和还款计划，并计算出企业支付的利息额（列出计算式）。 时间 项目 2004年 2005年 合计 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 收入 900.61 3219.91 4820.06 4927.03 3959.89 17827.50 支出 5633.82 1064.38 4958.65 2235.94 1312.01 1382.52 16587.32 合计 -5633.82 -163.77 -1738.74 2584.12 3615.02 2577.37 1240.18 13、某居住区开发项目可行性研究的资料如下： 要求以投资利润率为目标,对可变因素中的土地费用、建安工程费、销售费用、财务费用、售房收入等五因素进行敏感性分析和临界点分析。 （表中未注明计算式的因素均不考虑相互间的联系，基准投资利润率为15%） 项目总投资估算(万元) 1 土地费用 7614.75 销售收入(万元) 1 售房收入 20972.0 74900m2x 2800 元/ m2 2 前期费用 524.30 2 营业税 1048.6 20972x5% 3 基础设施费 973.70 3 城市维护税 73.4 1048.6x7% 4 建安工程费 4952.4 4 教育附加费 31.46 1048.6x3% 5 开发间接费 112.35 5 6 销售费用 625.56 6 7 公共配套设施费 1136.43 7 销售净收入 19818.54 8 不可预见费 148.57 评价指标 1 投资利润率 19.10% （19818.54-16640.45）/16640.45 9 财务费用 552.39 2 内部收益率 14.2% 10 合计 16640.45 3 14.某城市房地产近几年销售价格资料如下(单位:元/平方米) 96年 97年 98年 99年 2000年 2001年 2002年 1580 1600 1620 1680 1750 1840 1990 试用一元线性趋势预测法预测2003年的销售价格。15.某公司生产销售一种产品．单价200元，单位变动成本100元，年固定成本10000元。如果年销售量为150件，问公司可获利多少?如果目标利润定为10 000元．问目标成本为多少？ 16．某厂A产品1996年度计划销售净收入(扣除税额)为2400万元，固定成本为800万元．变动成本为1200万元，该产品保本销售收入是多少? 17．某企业生产多功能食品加工器．销售单价为220元，确知下年销售量为25000台．固定成本总额275000元，变动成本总额为4000000元，税率5％．求该产品盈亏平衡点产量。 18．某施工队承担一座桥梁的施工任务。由于