房屋地产检查指南.docVIP

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房屋地产检查指南

房 地 产 企 业 检 查 指 南 房地产作为我国兴起时间不长的产业,已经渗透到千家万户,与老百姓的生产、生活息息相关。税务机关对房地产企业所得税的检查和管理已经越来越加以重视。 房地产开发,是指由具有开发资质的房地产企业,对房地产项目进行投资、建设和管理,使之改变用途或使用性质,从而获得经济利益的过程。下面就结合我市房地产企业专项检查情况谈谈个人的一些体会。 一、企业基本情况 江都市XX房地产公司成立于2005年1月23日,注册资本800万元,法定代表人:XXX,经营范围是房地产开发、建设。住所:江都市龙川北路28号。花都小区开发项目分两期实施,上海路东侧为一期工程,龙川北路为二期工程,总开发面积为50951.52平方米。据企业财务反映一期工程开发面积为38623.52平方米,大部分于2006年销售结束;二期正在开发,开发面积为12328平方米,预计2007年底交付使用。 二、企业财务核算和经营状况: 截止2006年底,企业账面及申报数据如下: 经营收入10元 经营成本78元 经营税金及附加:4983882.61元 营业及管理费用:1778681.93元 财务费用:-39416.58元 纳税申报调整后应纳税所得额:6805432.36元 应纳所得税额:2245792.68元 三、检查分析过程 剔除企业2006年所得税汇算清缴中已作纳税调整的项目外,从企业提供的资产负债表和损益表、企业所得税汇算清缴申报表及附表、以及房地产企业汇缴中报送的四张辅表看,有以下疑点需进一步排除: 1、该企业总体计税利润率偏低。从税务角度对企业经营状况进行分析来看,该公司的应税所得率为9.95%,而我市房地产行业平均利润率在15%左右,从理论上测算,该公司至少应当申报缴纳企业所得税6840*15%*33%=338.62万元,而现在该公司账面申报应缴数只有224万元,相差114万元。另与我市相同地段、同等售价、同等进度、同时间开发项目的其它房地产公司的利润率18%相比,属于明显偏低,应由企业说明原因。 2、从资产负债表分析看,2006年期末其它应收款科目余额为1086万,对于销售只有6840万元的企业,其它应收款科目余额如此偏大,显然疑点较大。 3、从资产负债表分析看,短期借款科目余额为1146432.54元,对于资金相对宽裕的房地产公司来说,短期借款科目余额居然精确到元角分,不太符合常理。 4、从资产负债表分析看,预收账款科目余额为241万,应当确认是否已按规定全部预缴了企业所得税。 5、从资产负债表分析看,其它应付款的期末余额为40万元整,而报表上显示期初余额就是40万,而公司一期工程基本已销售结束,资金比较宽裕,为何长期应付未付。 四、取证及定性处理过程 带着疑点,我们检查人员兵分两路,一路到外围取证,并到现场实地察看,另一路直接找到相关人员进行谈话并制作讯问笔录。 通过外围取证、现场调查和询问,得知 1、一期计税利润偏低,原因如下:(1)、企业开发的规模小土地成本高;(2)、受“碧水家园”环境影响,房屋高度受规划限制,原规划全部为多层住宅楼,后来小部分只得改为三层的单门独院;(3)、20户安置户房屋销售价只有800元每平方米,影响了经济效益。 2、对于2006年期末其它应收款科目余额为1086万,实际是该公司借给其关联企业使用的1086万元,要按同期银行贷款利率计算应计未计利息收入204832元,并入当期应纳税所得额 2、短期借款实质是部分购房户按总房价30%的预付款,是以向法人借款的名义回到公司账上,想暂时不预交企业所得税,所附的记账凭证实质是几户购房户的现金交款单。因为所预付房款是总房价的30%,所以出现了尾数角分现象。 3、对于预收账款科目余额为241万,实质是收取的6户全部购房款,通过审核购房合同,这6户销售方式属于一次性交款,应当于收取时确认收入,而企业认为没有开具正式的销售发票,所以没有于当年确认销售收入,直接影响了当年的损益。 4、对于其它应付款期末余额为20万元为何长期应付未付,实质是房地产公司现在的售楼处和办公用房,由于所处地理位置比较优越,被江都的一个关系户预订,待在江都的楼盘开发结束后,销售给此关系户,20万是此购房户所付的订金。 根据取证情况,我们检查人员确定了初步意见: 1、借给其关联企业使用的1086万元,要按同期银行贷款利率计算应计未计利息收入204832元,并入当期应纳税所得额 2、短期借款科目余额为1146432.54元应作为预收账款,计算并入当期应纳税所得额交纳企业所得税。 3、预收账款科目余额为241万,应确认为销售收入,同时允许结转其对应当的销售成本。 4、其它应付款的期末余额为40万元应作为预收账款,计算并入当期应纳税所得额交纳企业所得税。 按照有关税收法律规定,

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