房屋地产法授课材料 物业法规 11 1127.doc

物业管理法规 第五讲 物业服务合同法律制度 教学目标以及要求 物业服务合同是物业管理公司对物业进行管理的法律依据，是物业管理活动中确立管理者与被管理者，聘方与被聘方之间法律关系的一个最重要的法律文件。物业服务合同是随着物业管理行业的兴起而出现的一种新的合同形式，物业服务合同是为物业管理市场服务的重要手段。 教学重点： 物业服务合同的概念和特征 物业服务合同的种类 物业服务合同的基本内容 教学难点：订立物业服务合同 教学方法：讲授法 讨论法 案例引导教学法 教学时数：4学时： 案例引导如下：[案情介绍] 2005年9月，A小区业主大会委托某物业服务企业对该小区进行管理，该物业服务 企业为了节约开支，将小区内的绿化管理委托给某无资质的绿化管理公司，由该公司负责对A小区内的绿化进行养护。2006年8月，A小区内的花草上出现了许多小虫，某物业服务企业通知绿化管理公司派人前来喷洒药水，但由于工作人员的疏忽，误将除草剂当作治虫剂，结果导致A小区内80%的绿化面积受损，损失达3万余元。后来，绿化管理公司人去楼空。A小区的业委会要求某物业管理企业赔偿损失，而物业服务企业则以委托已得到业委会同意为由拒绝承担责任，他们认为绿化管理公司是接受业委会的委托，与物业管理公司无关。业委会遂将物业服务企业告到法院，要求赔偿所受损失。 [案例焦点] 物业服务企业转托部分管理事项后如何承担法律责任 [法理分析] 本案涉及物业服务企业将部分管理事项转托给第三人后，谁对转托事项承担责任的问题。 1.物业服务企业有权转委托部分服务事项 我国《物业管理条例》第34条规定一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第40条规定物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。第62条规定违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 为了使物业管理服务职责明确，防止发生相互推语的现象，法律规定一个物业管理区只能由一家物业服务企业进行物业管理服务。但为了提高服务水平和服务质量，降低服务成本，允许物业服务企业将部分物业管理事项委托给其他专业公司。同时，禁止物业服务企业收取差价，将物业管理服务事项全部转包，从而损害业主利益，故物业服务企业享有将部分管理事项转委托的权利。 2. 业委会对同意转委托承担转托事项的法律责任范围 我国《合同法》第400条规定受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。 经委托人同意后，受托人将其受托事项转托第三人，委托人只对其就委托事务直接指示转委托的第三人时才承担责任。如果没有向转委托的第三人发出任何指示的，仍然由受托人承担责任。 本案中，转委托虽然经业委会同意，但业委会未向绿化管理公司发出任何指示。相反，物业管理企业在选任上存在严重过错，应该承担由于过错所造成的损失的赔偿，业委会的要求应当予以支持。 2007年9月，由于原来管理该小区的物业服务企业严重失职，该小区由业主在业主大会会议上投票表决，成功炒掉了开发商下属的物业服务企业并选择了新的物业服务企业;然而，房管局认为未经招标程序所选聘的物业服务企业是不合法的，责令业主委员会再次通过招标的方式选聘物业服务企业。在新管家的招聘过程中，业主委员会受到行政管理部门的干预。首先，房管局为该小区指定了几家相当不错的物业服务企业，让该小区业委会选择，但遭到业主强烈反对。此时，小区业委会已从报名的15家物业服务企业中选出了5家资质较好的物业服务企业进行重点考察，最后2/3的业主选择了某物业服务企业。但在行政主管部门干预下， 9个评标委员中业主代表只有3人，其余6人均是房管局派来的专家，且这些专家全都来自该小区开发商属下的物业服务企业。因此，评标委员会所评出的中标候选名单中没有业主满意的物业服务企业。本案中，业主委员会如何决定物业服务企业的选聘? [焦点问题] 房管局非法干预业主大会选聘物业服务企业纠纷 [法理分析] 本案涉及房地产主管部门滥用监督管理权，干预物业服务企业选聘的问题。 1.房地产主管部门的监督管理权 我国《物业管理条例》第5条规定国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动