房屋地产法规.doc

房地产法规 1：第一张：法规概况： 1：房地产是房产和地产的总称。前者指：在法律上游明确权属关系的房屋财产，后者指：土地财产。 2：房地产的特征：1:不可移动性：一栋会丧失或者改变其经济价值，是不动产。永久性：土地具有永久性，房屋使用权限叫其他更长。独一无二。保值增殖性： 3：房地产按价格构成分类：商品房，微利房，福利房，成本价房，优惠价房。 4：房地产法：是调整房地产社会经济关系的法律规范总称。专业性，综合性：调整涉及的主体多种多样，调整手段：涉及经济手段，行政，刑事手段，调整的社会关系：既可以由经济法，民法，行政法调整。统分性。 5：土地使用权出让：一级市场，转让新建商品房交易市场：二级市场，存量交易房市场：三级市场（抵押，保险，典当）。 6：全国人民代表大会：宪法，行政法规：国务院，法律：全国人代表大会常务委员会。 7：房地产法调整的对象：以房地产产权，开发，经营，交易，服务，管理，房地产相关的社会关系为其调整对象。 8：房地产发的作用：1：是城市建设的法律保障，国家保护土地资源的有效措施，维护房产市场秩序和规范其行为起着重要作用，有效维护房产权利人的正当权益。 9：中华人民共和国城市各房地产管理法：1995年01月01日。农村土地承包法：2002年08月，九届人民代表大会。 10：房地产法立法原则：保障房地产权利人合法权益，国有土地有偿，有期限使用原则，扶持发展居民住宅建设原则，《城管法》规定：“国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅”。 第二章 1：房地产法律关系：其在调整与房地产有关的社会活动时所形成的法定的权利和义务关系。2：构成要素：主体：即指房产法律关系中权利的享有者和义务的承担者。权利主体和义务主体。即权利主体特定，义务主体不是特定。国家是国有土地所有权的权利主体。 2：土地行政管理部门：国务院土管部门主管，（如国土资源部，国土资源厅等）。房地产业司：负责全国的房地产业行业管理。相关政府管理部门。 3：客体：法律关系主体双方的权利义务共同指向的事物：如土地房屋，项目招标，商品房销售，物业管理，规划设计图纸等。 4：内容：主体享有的权利和承担的义务。如：土地所有权，使用权，国有土地所有权：土地的拥有，占有，使用，收益，处分权。国有土地主体唯一：国家。房地产法律事实。 5：房地产诉讼：是主体权利和义务实现的最终途径和办法。人民法院的判定和裁决具有不可抗拒的法律效力。 第三章 1：土地所有权属于物权范畴，国家土地所有权。集体土地所有权：宅基地，自留地，自留山，等。 第四章 1：土地征用：指国家的社会公共利益的需要，依法律规定的程序和批准权限批准，并已发给于农村集体经济组织及农民补偿后，将集体土地变为国有土地的行政行为。特点：关系主体特定：征用方：国家，后者：农民集体；强制性，补偿性，发生土地所有权的转移。 2：《城市房屋拆迁管理条例》。第一个拆迁管理行政法规。 3：土地征用程序：1申请用地，2受理审查并审查有关文件，县级以上土管部门负责，3审批用地：批准权：人民政府土管部门。4征地实施，5签发用地证书，6征地批准后的实施管理，7犯法土地使用证。 4：土地征用审批权限省级以上人民争睹批准。征用基本农田及耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由国务院批准，除外由省市区人民政府批准国务院备案。 5：土地征用的补偿：土管法规定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿”。我国按法定标准确定。耕地补偿：前三年的6-10倍补偿，不超过三年均产值的30倍。土地补偿费和安置费属于专用款项。 6：房屋拆迁：城市开发中得旧城改造过程，依据法律规定实施的依法拆除房屋和给予适当补偿和安置的行为。法律特征：强制性，城市发展需要，公共利益；必须经过人民政府依法批准；拆迁的条件是对被拆迁人给予合理的补偿； 7：拆迁原则：服从国家利益原则；符合城市规划的原则，城市规划部门的批准；保护拆迁当事人的合法权益。拆迁程序。 8：拆迁补偿：对象：被拆迁房屋及其附属物的所有权人。合法的建筑物和附属物，违章超过批准期限的建筑物不属于补偿范围，未超过期限的临时建筑属于法定的补偿范围。包括：货币补偿和房屋产权调换。 9：拆除出租房屋的补偿：1解除租赁关系的给予被拆迁人补偿，未解除的达不成协议的：重新订立房屋租赁合同。即要继续履行租赁合同，带着房客走，不得以房屋拆迁为由强行终止租赁关系。采用产权调换的补偿方式，2：有纠纷的：一要解决产权纠纷。3：设有抵押权的房屋：重新设立抵押权，不能达成协议的，由抵押人清偿债务，清偿后才能得到拆迁补偿，目的是：防止抵押人以房屋拆迁为由擅自解除抵押关系，损害抵押人的利益。 第六章土地使用权 1：土地使用权：使用者依法取得的，在法律规定范围内对土地享有的占有，使用，收益和在特定条件下依法处分的权利