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房地产“营改增”解析 作者：胡礼锋 作为本届政府一项极其重要的税制改革——“营业税改征增值税”，正在相关行业紧锣密鼓的展开。根据国税总局的安排，2015年“消灭”营业税，意味着作为营业税支柱税源的房地产业最迟在2015年下半年进行“营改增”改革，届时，将给整个行业带来重大而深刻的影响。 建筑业、房地产业的重复征税是我国税收体制不合理的集中体现。比如，施工企业交纳营业税，其采购的材料中所含的增值税进项税是无法抵扣的；开发企业销售的各类房产，受让人是无法享受抵扣的。增值税，是一个仅就增值额课税的税种。在一般计税方法下，采用销项税减进项税的方法计算缴纳，有效避免了营业税的重复征税，保证了抵扣链条通畅。 “营改增”影响的不仅仅是企业财务核算，而是对房地产和建筑业整个链条生态造成深刻影响。虽然具体改革政策尚未出台，但我们仍可以通过增值税固有的理论体系以及其他行业“营改增”的路径，对房地产业“营改增”的具体政策和影响作出合理的预测。 预测一，房地产业和建筑业同步“营改增”。建筑业与房地产业是上下游行业、兄弟行业。房地产业如若“营改增”，其最重要的进项抵扣来源就是建筑业。因此，为保证增值税抵扣链条的通畅，房地产业“营改增”必然要求建筑业同时“营改增”。但两行业又存在一定的竞争关系，尤其是在重要的可抵扣成本上，两行业将展开争夺，行业关系将发生深刻变化。 预测二，造价体系大变革。营业税是价内税，在营业税环境下，造价部门对税费的预算是简单地以工程总金额乘上相关税率，计算简便。但增值税是价外税，原理上它不是企业的成本，而是负债。“营改增”后，由于在预算时并不能就何种材料何种成本能否取得增值税专用发票作出确定性判断，企业的税负是不确定的，预算需对每一项成本的的增值税单独列示，这将使预算变得更为复杂，对预算人员提出了更高要求。材料信息价也将由现在的含税价改为价税分别列示。 预测三，房地产业增值税税率17%？建筑业“营改增”后的税率是11%，这是2011年财税110号文中明确规定的，一般情况下不会改变。而销售不动产的增值税率在该文件中未提及，这说明，在该文件下发时，高层对房地产业的增值税率是有分歧的。17%或11%？届时需要根据国务院的宏观调控取向、各项成本的抵扣情况作出选择。可以肯定的是，如果采用17%，且土地不予抵扣，房地产企业的税负将比营业税时代普遍提高。房地产企业会否将上升的税负转嫁给消费者，还要视市场环境而定。 预测四，房地产企业营收大幅下滑。增值税是价外税，财务上所收到的增值税销项税须单列，不能并入收入总额。假设售价为10000元/平方，营业税制下确认的收入为10000元，但增值税制下确认的营业收入为10000/1.17=8547元（假设税率为17%），减少15%左右。利润是否减少取决于“营改增”后的税负是否增加，如果项目毛利高、能获得的进项抵扣少，那么该项目“营改增”后税负几乎是确定提高的。 预测五，土地成本如何抵扣？土地成本是房地产开发的重要成本，在部分一、二线城市甚至是最大的单项成本。土地成本能否抵扣进项税是影响“营改增”后税负的重要因素。但政府是土地一级市场的唯一卖家，土地出让金不征增值税，也就意味着开发企业不能取得增值专用发票。如果税率确定为17%，国税总局极有可能就这一问题作出特殊安排。 预测六，新老项目区别对待。假设某一项目在“营改增”前就已建成，但多数房源未销售，如果此时“营改增”，新老项目一刀切全部按一般方法征收增值税，将会造成老项目畸高的税负，因为此时老项目已经几乎不能取得任何进项抵扣。因此，可以预见，“营改增”对新老项目一定会区别对待，从而避免不公平税负。在之前出台的其他行业“营改增”政策中，也有区别对待的先例可循。 预测七，营业税大清算？2015年消灭营业税，是政府施政目标，目前看来基本能达成。营业税是地方税，增值税是由国税部门征收的中央地方共享税。因此，在营业税退出历史舞台之前，必然有一次大规模清算甚至稽查。在实务中，有些税收任务较宽松的地税局对房地产营业税并未严格征收，允许企业暂时欠税，部分企业在预收房款时也未及时开票。在2015年底前，这些历史欠税将一次性清理，从而对房地产企业形成资金压力。 房地产“营改增”将从工程到采购、从财务到销售等各环节对开发企业产生一系列的连锁影响，企业应当早研究、早筹划，避免“营改增”后应对失措、造成巨额损失。 作者：胡礼锋，注册税务师、会计师、律师，盈科律师事务所全国房地产专委会委员、财税法专委会委员。曾长期担任工业企业、房地产企业财务总监、高级顾问，深入研究房地产营改增。电接受讲座邀约。 下载或复制本文请尊重著作权，注明文章来源。 扫二维码，关注新浪微博。 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和