房屋地产行业税收政策.docVIP

房地产行业税收政策1 房地产企业主要涉及以下税种： 营业税、增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、房产税、印花税、城镇土地使用税、契税、车船使用税等税种。 流转税 一、营业税 （一）纳税义务人 根据营业税暂行条例规定，在中华人民共和国境内销售不动产、转让土地使用权的单位和个人，为营业税纳税义务人。这里的“单位、机构和个人”，包括从事房地产开发公司、住宅开发公司等；也包括偶尔发生销售不动产或转让土地使用权的单位和个人，如：企业、行政机关、事业单位、军事单位、学校、社会团体、个体工商户及其他个人。 （二）征收范围 1、销售不动产范围 （1）建筑物、构筑物是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品； （2）销售建筑物或构筑物是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物； （3）销售其他土地附着物是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产； （4）其他视同销售不动产征收范围 单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产； 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为,比照销售不动产征税； 以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税.但转让该项股权,应按销售不动产征税。 2、 转让土地使用权的征收范围 （1）土地使用权的转让属于无形资产转让范围； （2）以土地使用权换取不动产； （3）土地使用权股权转让。 3、其他征收范围 中介、咨询、服务、出租等业务应按规定征收营业税 （三）税目、税率 纳税人不动产销售行为按“销售不动产”税目； 纳税人转让土地使用权按“转让无形资产”税目： 中介，咨询，服务，出租，动、拆迁等业务按“服务业”税目； 以上税目均适用5%税率。 （四）收入的确定 1、销售不动产收入的确定 （1）、纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。这里的价外费用是指向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。 凡价外收费，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计缴应纳税额。 （2）、纳税人将不动产无偿赠与他人，或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，税务机关按下列顺序核定其营业额： *按纳税人当月提供的同类应税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定。 *按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定。 *按下列公式核定计税价格： ． 计税价格：营业成本或工程成本×(1+成本利润率) ÷(1一营业税税率) （3）、纳税人销售自建房产(是指纳税人自己投资建造的房产)，应按销售收入依5％的税率全额计征营业税；纳税人购进房产(指他人投资建造，购进后无需继续投资建造的成品房，包括成品期房)再予以出售，按销售收入减去购进价格后的余额依5％的税率计征营业税。销售收入包括销售房产的同时，价外收取的各种其他费用，如服务费、咨询费、介绍费、材料费、装修改造费、利息补贴费等等；购进价格仅指购房原价，不包括因购房发生的其他费用，并且必须凭购进发票计算扣除。 2、转让土地使用权收入的确定 （1）．纳税人转让土地使用权的应纳税营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。这里的价外费用是指向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。 凡价外收费，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 （2）．根据本市企、事业单位(房地产开发企业除外)转让土地使用权的具体情况，对土地使用权转让的应纳税营业额作了如下规定： 企、事业单位将原行政划拨、无偿使用的土地通过政府批租出让给外商企业从受让方取得的补偿收入视同土地所有者收回土地使用权给予的补偿暂缓征收营业税。 企、事业单位将原行政划拨，无偿使用的土地通过补缴出让金形式转让土地使用权从受让方取得的收入，可扣除用于市政“七通一平”的费用以及停工损失后的余额为应纳税营业额计征营业税。 企、事业单位将已有偿取得的土地使用权再转让后从受让方取得的收入，不论通过何种方式办理土地使用权的转让手续，均应全额计征营业税，不能扣除任何费用。 （3）．房地产开发企业转让土地使用权的行为，均应按规定全额计征营业税。 ? 3、对个人将不动产无偿赠与他人的行为,是否视同销售不动产征收营业税??? 根据营业税暂行条例实施细则第四条规定,单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产,应当征收营业税.由此可见,只有单位无偿赠送不动产的行为才视同销售不动产征收营业税,对个人无偿赠送不动产的行为,不应视同销售不动产征收营业税。 ? 4、对于转让土地使用权或销售不动产的预