数学方法在房屋地产竞争行为中的应用.docVIP

数学方法在房地产竞争行为中的应用 杜好晨 （西安建筑科技大学管理学院，陕西西安710055） 摘 要：随着房地产业的日益繁荣，越来越多的资金投入到这个领域中，在使经济加速发展的同时也带来了更大的风险和不确定性。数学方法作为一种分析工具在社会经济各领域有着广泛而深入的应用。本文分析了数学方法在房地产竞争行为中的应用，以期使资金的投入更为理性。 关键词：房地产；模糊模型；群组决策；竞争行为 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2009）12-0006-03 一、引言 中国房地产市场于2004年前后出现连续的大幅上涨，尤其进入07年以来受到供给不足、需求增温、投资需求增长等原因的影响，导致房价出现追涨现象，房价涨幅继续扩大。从长期来看，由于城市化水平加速增长、人民币长期升值背景以及人口红利的影响，业界依然看好地产行业的长期繁荣。 持续走强的房地产市场固然值得我们期待，然而业界对房地产竞争行为的研究，如市场投资风险的分析和投资的决策机制等，还存在着很大的欠缺，这不仅导致部分房地产企业的经营出现危机，而且在一定程度上助长了房价的上涨。 通过以上分析，在房地产研究中重视数学方法的使用是非常有必要的，它不仅能使从业者更加清楚地认清整个行业的发展趋势和现状，而且能使其对自身存在的问题加以分析并予以解决。 二、风险分析与投资决策 在房地产项目的整个周期中，前期的投资机会研究对整个项目的成败起着至关重要的作用，其中对项目面临风险的识别与分析构成了投资机会研究的主体。在这个过程中，模糊识别与决策评价、群组决策模型、概率论与数理统计的方法有着广泛的应用。 （一）模糊模型识别和决策评价[①]。 1、模糊模型识别。所谓模糊模型识别，是指标准模型库中的模型是模糊的，或者有待识别的对象是模糊的，即识别方法是模糊的。模式识别在实际问题中普遍存在，它们有两个本质特征：一是事先已知若干标准模型(称为标准模型库),二是有待识别的对象。 模糊模型识别的方法有两种：最大隶属原则和择近原则。 （1）最大隶属原则：设论域U={ , ,…, }上有m个模糊子集 ， ，…， （即m个模型），构成一个标准模型库，若对任一 U,有k {1,2,…,m}，使得 ( )=max{ ( ), ( ),…, ( )}，则认为 相对隶属于 。其中，A(x) 称为A的隶属函数，表示x对A的隶属程度。 （2）择近原则：设在论域U={ , ,…, }上有模糊子集 ， ，…， （即m个模型），构成一个标准模型库，被识别的对象B也是U上的一个模糊集，要判断它与标准模型库中哪一个模型最贴近，用σ(A,B)表示两个模糊集A和B之间的贴近程度（简称贴近度），若有k {1,2,…,m}，使得σ( ,B)=max{σ(A,B)|1 i m}，则称B与 最贴近，或者说把B归于 类。 关于贴近度，有以下定义： 格贴近度： (A,B)= [AoB+(1-AeB)]，其中：AoB=max[A(x)∧B(x)]，表示两个模糊集A、B的内积；AeB=min[A(x)∨ B(x)]，表示两个模糊集A、B的外积。 2、模糊决策。模糊决策是人们生活和工作中普遍存在的一种活动，是为解决当前或未来可能发生的问题选择最佳方案的过程。模糊决策的目的是要把论域中的对象按优劣进行排序，或者按某种方法从论域中选择一个“令人满意”的方案。 评价决策有两种类型：①当要比较若干个对象的先后关系时，如果先两两进行比较，再将这种比较模糊化，然后用模糊数学方法给出总体排序，称为模糊二元对比决策；②在实际工作中，对一个事物的评价或评估，常常涉及多个因素或多个指标，这时就要求根据这多个因素对事物做出综合评价，而不能只从某一因素的情况去评价事物，这就是综合评价。在此只介绍后一种。 模糊综合评价决策，是对受多种因素影响的事物做出全面评价的一种十分有效的多因素决策方法。 设U={ , ,…, }为n种因素（或指标），V={ , ,…, }为m种评价（或等级）。由于各种因素所处地位不同，作用也不一样，可用权重A={ , …, }来描述。模糊综合评价决策的方法与步骤是： （1）建立模糊综合评价矩阵。用 (0 1)表示 对因素 所作的评价，得到模糊综合评