休闲服务行业酒店周期论深度报告系列之三：房价提升空间与轻资产化发展探究.pdfVIP

行 业 及 产 业 休闲服务/ 酒店 2018 年03 月28 日 行 房价提升空间与轻资产化发展探究 业 研 究 / 看好 ——酒店周期论深度报告系列之三 行 业 深 度 相关研究 本期投资提示： 酒店周期论之二：中美行业对比——门 店拓展带来深度与广度布局，RevPAR  供需平衡下周期性分析框架更加合理。过去几年我国ADR 的持续下行是价格体系的重构。 证 增速的边际变化决定估值区间 2018 年 对于休闲住客，我国过去的星级酒店房价在旅游花费支出中占比近50%，酒店供给偏向中 券 3 月13 日 研 把握新周期供需结构变化，中端酒店蓝 高端而与当时的居民收入结构相脱节，大量新增的快捷酒店供给的出现正是对这一需求缺 究 海推动业态升级——酒店行业深度报告 口的弥补。自2014 年底起，供给增速进入低个位数区间，供需结构开始平衡，我国酒店 报 2017 年8 月28 日 行业正式从“单边供给增长”切换到“供需动态平衡“的状态。因此，新的一轮周期内供 告 需分析是有效的，酒店的价格也会在这一轮周期中进入契合经济发展水平的上行通道。 证券分析师  ADR （平均房价）增长的核心不是周期的简单对比，而是经济发展，关注的是宏观指标和 刘乐文 A0230517110001 物价的承载能力。宏观角度我们实证研究推导出了房价与经济指标的量化关系：只要不出 liuyw@ 现经济滞涨（CPI%GDP%的情况），我们认为供需结构稳定的新周期下，酒店行业ADR 联系人 增速基本稳定在 CPI 增速与 GDP 增速之间。其上限受制于宏观经济的发展环境，下限依 于佳琪 托成本端的上行压力与对投资回报率的要求。根据美国酒店行业的数据验证，我们同时发 (86217254 yujq2@ 现ADR 增速更靠近CPI 下限，因此我们预计今年我国酒店行业的ADR 增长预计在4-5% 之间。微观角度来看，业态升级带来的结构优化是提价动力。经济型酒店设施及服务的区 分度不大，均会在一个较窄的价格区间内竞争，区域内提价掣肘较多；而对于中高端酒店， 核心 ADR 的逻辑来自于业态本身进一步被消费者接受。在同一区域内，一个档次酒店提 价的天花板是比其高一个档次酒店的地板，因此各档次酒店价格“普涨”的情况下，平均 房价的上行才具有长期可持续性。  酒店连锁化提升的时间和空间都很充足，开店质量（中端升级）才能推动 ADR 的增长。 加盟店的新增基本不增加酒店集团的开支，边际成本非常低，提升加盟开店的速度，能主 动提升加盟管理费收入的增长，相当于进行无风险的加杠杆，市场对这部分的弹性显著低 估。国内品牌化率与国际相差巨大，在“物业品牌”的模式下，品牌商需要投入主动推 广说服业主选择品牌化，因此整个行业的品牌化提升一定会是一个平稳且长期的过程，这 其中将会伴随着 ROE 的逐步提升以及周期性的逐步减弱的趋势。从目前的连锁化情况来 看，中高端的市场集中度要高于经济型，主要由于其更高的管理要求和品质控制，我们认