中海松岗项目商业部分策划思路.ppt

地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！;目 录;第一部分、松岗商业市场概述;（一）、市场发展特征;1. 干道经济明显 松岗商业主要是以广深公路（107国道）为重心，向周边道路延伸发展，已经形成以西边以宜新路和沿河南路，东边以楼岗大道为代表的商业中心，明显具有“干道经济”的发展特征。;2 . 规模商业未成型 由于松岗的商业发展以沿街商铺为主导，虽然已经形成相对成熟的镇级商业旺区，但成规模的商业重心尚没有出现。 ;3. 低档业态仍是市场主体 目前松岗商业物业以临街铺面为主，铺面主要是由工业厂房和农民房改造而来，整体商业环境较差。小规模，零散经营多。集约化、专业化经营少，为大型百货、主题商场的发展提供了广阔的发展空间。;4. 行业结构失衡，外围市场辐射力不强 松岗由于商业规划滞后，商业布局不合理，商业行业结构失衡缺陷。各行业区没有相对独立，各地功能相互交叉、干扰，商业没有形成规模化、集约化经营，行业整体优势没有得到充分发挥，未形成整体行业优势。对镇外市场和客户未构成聚合力、辐射力，处于区域内封闭式经营。;（二）、 现有商圈分析;1. 楼岗大道商圈;2. 街道办周边商圈;3. 松岗汽车站商圈;4.未来商业供应量;5. 价格分析;第二部分、项目商业定位;（一）、 15000平方米商业定位;1.定位原则;商业规划 在临街设置街铺。 商场设立于碧朗路与沙江路交界处。;2.建筑规划建议;临街商业规划 在卖场旁设入口。 入口采用60-100米内凹式商业步行街。;集中式商业规划： 将其中7000平米作为街铺出售，8000平米为集中式商业。;3.项目集中商业业态定位;4.项目形象定位;5.项目概念定位;6.目标客户群定位;6.目标客户群定位;7. 价格预期;（二）、8000平方米商业定位;1.建筑规划建议;切合住宅部分档次与消费水平。 本项目定位为“奥地利小镇风情商业街” ;3.目标客户群定位;4.项目价格预期;（三）、开发方案选择建议;第三部分、营销推广策略;1. 营销方式;新型销售模式（即全部商业由深圳市尖莎咀百货有限公司进行经营管理，由该公司与小业主签定三年返租合同 ） 此模式下开发商获取利益点： 1）???按照既定均价迅速销售商铺物业，回收投入资金，转入其他项目开发； 2）、开发商不用与小业主签订租赁合同，不用承担商场运营风险，并从返租的制约中解脱出来。;3. 推广思路;4. 整合思路;5. 15000平米商业推售节奏整合;6. 8000平米商业推售节奏整合;第四部分、项目招商策略;1.招商策略思想;2.招商原则;3.招商方式方法;4.招商推广策略;第五部分、双方合作内容;1.收费标准（前期策划费用）;1.费用报价（商业部分销售费用）;2.销售团队配置;3.招商团队配置;4.尖莎咀百货经营团队;5.星联商业地产的运作优势;6.结束语;谢谢大家！