云南昆明阳宗海云岭山生态旅游项目整体定位与启动策略报告.doc

云南昆明阳宗海云岭山生态旅游项目整体定位与启动策略报告 谨呈：昆明高富旅游度假有限公司 2 项目组工作的阶段划分 u与客户进行首次沟通 u项目地块现场查勘 u区域宏观经济背景研究 u房地产市场调研 u旅游产业研究 u政府人员访谈 u专业人士访谈 u消费者访谈 u市调成果沟通 u整体定位与发展战略中期汇报 u项目界定及客户目标分析 u市场简析与问题结构化分析 u核心问题的梳理与分析 u为解决核心进行多角度多层次 的深入研究与分析 u参考案例的发展战略借鉴 u项目整体定位与发展战略 u项目功能定位 u将修改意见进一步落实 u形成本项目的最终成果 u终稿报告 20078/11/01 2008/12/23 第一阶段 市场调研阶段 第二阶段（中期） 发展战略与整体定位 第三阶段（终期） 报告修改与终期汇报 2008/12/312008/11/12 3 项目开发目标与限制性条件 总体目标：风险＞利润＞品牌，近期目标是回现，中远期目标 追求利润和树立品牌 近期目标：启动期尽量回收前期成本；启动期开发，需要获得 市场认可、现金回流，树立投资者信心和开发商信心 开发周期：10年以上 项目规模：10平方公里； 启动资金：2~3亿，期望使用的启动资金尽量靠近2亿；银行贷款渠道畅通 西区高尔夫球场用来做品牌、做标杆； 容积率≤1.1； 居住用地建筑限高9米，层数2~3层；旅游用地无限高要求； 东区780亩住宅和220亩旅游的用地界限不能改变，其余可以修改； 开发商目标 限制条件 4 首次沟通会问题聚焦 大势问题？大势问题？ 项目如何开发？项目如何开发？ ??西区林地的9洞是否要建？除高尔夫球场、高尔夫地产必 做，其他可做什么？是否可以做最顶级的美食？草地网球 场？山地自行车赛道？名花公园等项目？国际会议中心? ??希望世联给到具体的功能，而非“户外运动”等意向性 指导 ??东区建什么样的球场？针对什么客户群？ ??开发节奏问题给到多种方案进行选择，公司现在有多个 方案，选不定用哪个方案 ??项目的启动次序和开发力度？从东区还是西区开始启动 ？ 启动策略 开发策略 功能构成 客户定位 宏观背景 ??整个国际、国内经济形势对本项目的影响？ 市场分析 ??现有规划是从技术方向进行的规划，希望世联从经 济形势大背景、市场的角度进行规划 如何启动？如何启动？ —首次沟通会（2008.11.1） 5 中期阶段沟通后的问题聚焦 “阳宗海云岭山生态旅游项目”文化取向和文化定位研究 阳宗海砷污染事件对项目和市场的影响研究和后期预判 我们认为，成功的旅游地产项目除了依托自然资源和环境外，还需具备反映其本质特征 的精神层面的因素。尽管文化的构建和体现无疑需要一个长期过程，但我们仍希望本项 目在现阶段至少能明确文化发展上的取向和定位。 —阶段沟通会 （2008.12.5） 文化建构问题？文化建构问题？ 污染影响问题？污染影响问题？ 启动区充分论证？启动区充分论证？ 我们从国外一些渠道了解到，国外对阳宗海砷污染事件的反应比国内要严重很多。因 此，投资人对这一事件于项目开发的影响方面和影响程度非常关注。 —阶段沟通会 （2008.12.5） 希望从整个草甸湖坝子（环湖整个区域）开发的高度来研 究东区的开发，以及陈述选择东区作为启动区的理由 希望世联能从一个更高更广的角度来论证草甸湖坝子整体先行开发的必要性和可行性。 这也将起到协助我们说服当地政府加快东区土地收储、出让工作的作用。 —阶段沟通会 （2008.12.5） 6 本次研究成果旨在从多视角的真实调查和理性分析研究的角度 为云岭山区域提供第三方意见和建议 国内外案例研究国内外案例研究项目调研项目调研深度访谈深度访谈实地踏勘与研究实地踏勘与研究 政府官员访谈1位： ??昆明市旅游局旅游规划处李处长 专业人士13位： ??昆明市规划院王院长 ??新地产杂志李总监 ??金石地产策划洪总监 ??田野地产策划宋总经理 ??鼎业地产段总经理 ??英杰地产黄总监 ??银海地产杨经理 ??滇池高尔夫龚总 ??阳光高尔夫张总、蔡总 ??乡村高尔夫王总 ??华侨城吴总 ??春城花园酒店市场营销部余总 ??怡景园酒店大堂副经理 高端客户： ??新地产武先生 ??大光周刊记者陈小姐 ??金石地产吴先生 ??随机访谈高端消费者 调研区域： ??昆明中心城区 ??昆明近郊休闲度假区域，包 括世博板块、安宁板块、滇 池板块、呈贡板块、阳宗海 板块、抚仙湖板块、石林板 块 查勘内容： ??宏观经济背景和市场趋势 ??城市现状和未来发展战略 ??阳宗海地区发展战略 ??云岭山项目地块勘察 ??昆明房地产市场调查 ??昆明高尔夫市场调查 ??昆明会议和酒店市场调查 ??昆明休闲度假项目调查 ??