成都渠县地旺广场项目商业发展战略及业态规划产品建议规划及产品建议.pptxVIP

;本次方案基于公司不断调整的战略思路，特别是在公司统筹安排下不断优化；在对项目理解和市场深入调研思考后，提出对项目整体分析、定位、业态规划、经营模式及招商策略建议。;我们的一切研究都必须以现实条件为基础，企业的发展目标为导向;4;5;6;【 项目通达性分析】;;SWOT;10;【 商业远期利好】;2030年，县城人口达50万、城市规模达15平方公里；目前城镇化率仅34.4%，较低的城镇化率以及政府建设将加大城市整体消费力，同时提升商业消费需求。;到2015年，全县地区生产总值比2011年翻一番，社会消费品零售总额达到121.3亿元，固定资产投资达到212亿； 服务业占GDP比重达35%； 2015年，城镇居民可支配收入达26570元，农民人均纯收入达11235元; 渠县人居银行存折居达州第一。 经济指标的大幅提高，意味着人均消费和家庭大宗需求快速上升，商品消费需求集中释放，消费档次、消费品位逐步提升。;老城核心区;【 业态分布及消费群体】;【 主要业态统计分析】;【 主要业态统计分析】;【 主要业态统计分析】;【 租金统计分析】;商家;商家;商家;商家;商家;名称;电器市场：中高端电器主要分布步行街、后溪街，承租能力良好。; 餐饮、休闲、娱乐将成为主力业态，利于聚敛人气，提升商气； 大型购物卖场的引进为后期住宅底商和步行街运营奠定基础； 珠宝、品牌服饰、家居、电器、妇婴童装、美容等业态可以作为本案的重要业态，承租能力较强； 单个铺位不宜过大，除家电外，本地多数商家经营面积不超过200平米； 眼镜、通讯、药房等可以作为补充业态，随招商情况填充在1--2F。;【 主要街道业态、租金、代表商家统计分析】;【 主要街道业态、租金、代表商家统计分析】;【 主要街道业态、租金、代表商家统计分析】;【 主要街道业态、租金、代表商家统计分析】;【 主要街道业态、租金、代表商家统计分析】;【 主要街道业态、租金、代表商家统计分析】;【 主要街道业态、租金、代表商家统计分析】;【 主要街道业态、租金、代表商家统计分析】;【 主要街道业态、租金、代表商家统计分析】;【 主要街道业态、租金、代表商家统计分析】;【 主要街道业态、租金、代表商家统计分析】;【 商家谈访】;;41;开发背景;立足城市经济发展，项目是渠县融入成渝经济圈的实际举措，也是渠县经济快速发展的代表性项目之一。;【 项目整体定位思路】;45;【 商业定位原则】;【 商业总体定位】;【 市场形象定位】;;【 商业档次定位】;; 投资客群; 经营商家;华润把成都万象城的零售概念定义为：“全新的购物环境及休闲体验”、“改变，从万象城开始——改变成都现有生活方式”。 万象城的市场定位确定为“中档偏高”，既不同于以高档为特色的西武，又不同于一些经营中低档商品的百货公司，具有明显的差异性。 定位为“成都最大、西南最具示范效应的商业中心”。;万象城业态组合 主力店＋次主力店＋专门店的门店组合形式;2012-8-29;2012-8-29;OLE’超市;【 业态定位原则】;;本项目业态组合 主力店＋次主力店＋品牌精品+百货零售组合; 咖啡休闲吧沿退台一侧分布，每层均配备; 餐饮分层集中配备，便于管网布置及垃圾清运； 品牌服饰、珠宝礼品布置在1-2F； 家居、电器、妇婴童装、美容院、儿童游乐馆等配备在2-3F； 4-5F主要是KTV、足浴、影院、茶楼； 5F配备一个“三禾名人会馆”或“三禾俱乐部” ，涵盖西餐、休闲吧、健身中心于一体，成为名人聚集场所。;;;火锅/特色餐饮;火锅/特色餐饮;品牌餐饮;;;;;;;;租金预估; 方案一：以中端综合市场为方向，划片区分业态（家具装饰馆、通讯馆、韩国服装城、精饰品馆等）引进几个本地商家整体运营，由各业态承租方自行招商； 方案二：以专业市场为方向，自行招商，如女人世界等，但单一业态大体量经营在风险较高； 方案三：引进本地中端百货，整体租给对方，（类似宏帛、宁洋等）由承租方自主招商运营； 关键在于，商业广场5层楼的成功招商和运营决定该部分商业能否成功。它的定位只能作为商业广场的附属和补充。;77;抛弃了传统的规划模式，作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空间； 层层退台，生态田园。;退台效果图;;2012-8-29;2012-8-29;2012-8-29;小铺比例过小，后期招商抗性较大，不利于租金提升空间； 主力店分布在内侧，中小店分布在外侧和端头，不利于人流引导和整体商业价值的均好性； 主动线过长，复杂，不利于商业氛围营造，且没有形成有效回流，造成商铺死角； 消防梯过于分散，不集中，占据较好商铺位置，减少了商铺租金水平。;中庭：商铺实际经营面积过小，不利于商气聚敛，商业氛围营造； 人流动线：人流动线深入商区内部，并形成循环回路，避免商