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物业管理企业会计核算流程 2010-05-25 16:26 一、物业管理企业会计核算的特点 由于物业管理企业是从房地产开发企业发展出来的一个新兴的行业，其会计核算主要依据《房地产开发企业会计制度》，在此基础上按照《企业会计制度》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定(试行)》的规定，进行会计核算。 物业管理企业接受物业产权人的委托，对居住小区房屋建筑物及其附属设施设备等公用财产及公共事务进行管理时，应根据不同情况分别进行会计处理：物业产权人作为投资的资产，借记“固定资产”等科目，贷记“实收资本”科目；业主委员会或者物业产权人、使用人委托代管的资产，应根据委托协议建立“委托管理资产会计备查账簿”，详细登记物业产权人委托的财产数量、金额等内容。 物业管理企业收到代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金时，借记“现金”或“银行存款”科目，贷记“代管基金”科目。收到代管基金的银行存款利息时，经业主委员会或者物业产权人、使用人认可后转入代管基金滚存使用，借记“银行存款”科目，贷记“代管基金”科目。本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程的，实际发生工程支出时，借记“在建工程——物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存商品或库存材料”等科目；工程完工，经业主委员会或者物业产权人、使用人验收，借记“代管基金”科目，贷记“主营业务收入——物业大修收入”科目；同时，结转完工工程成本时，借记“主营业务成本——物业大修成本”科目，贷记“在建工程——物业工程”科目。外单位承接大修、更新、改造工程的，工程经业主委员会或者物业产权人、使用人同意付款时，借记“代管基金”科目，贷记“银行存款”科目。 物业管理企业有偿使用产权属于全体业主的商业用房和共用设施设备，支付各种使用费用时，应按受益对象，借记“主营业务成本”、“管理费用”等科目，贷记“代管基金”科目。 物业管理企业从事物业管理和其他经营活动取得各项收入时，借记“银行存款”、“现金”、“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”科目及“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等明细科目。在每个会计期间结束时，应按税法规定计算应纳税金，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金”、“其他应交款”等科目；交纳税金时，借记“应交税金”科目，贷记“银行存款”科目。 物业管理企业从事物业管理活动，为业主委员会或者物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出，按照国家规定计人成本、费用。在物业管理活动中发生的直接人工费、直接材料费和间接费用等，应借记“营业成本”、“营业间接费用”等科目，贷记“应付工资”、“库存商品”等科目；计入“营业间接费用”科目的间接费用，期末应采取一定的分配方法，计入“营业成本”科目。在管理和服务过程中发生的各种期间费用，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”、“库存商品”、“应付工资”等科目。 物业管理企业应于每个会计期间结束时进行财务成果核算，将各项收入结转到本年利润，借记“主营业务收入”、“其他业务收入”、“投资收益”、“营业外收入”等科目，贷记“本年利润”科目；将各项支出结转到本年利润，借记“本年利润”科目，贷记“主营业务成本”、“主营业务税金及附加”、“营业成本”、“其他业务支出”、“管理费用”、“财务费用”、“营业外支出”等科目。计算出会计期间的利润总额，计算出应纳所得税时，借记“所得税”科目，贷记“应交税金”科目；结转所得税时，借记“本年利润”科目，贷记“所得税”科目；交纳所得税时，借记“应交税金”科目，贷记“银行存款”科目。 二、物业会计常用科目 （一）预收帐款 1．本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预收的公共性服务费等。 2．企业向有关单位和个人预收的款项， 借记“银行存款” 科目， 贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作相反会计分录。 预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方，不设本科目。 3．本科目应按有关单位和个人设置明细帐。 4．本科目期末贷方余额， 反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。 （二）代收款项 1．本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。 企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。 2．企业收到代收的各种款项时， 借记“银行存款”等科目， 贷记本科