物业调研报告.doc

嘉祥县人大常委会 关于我县社区物业管理工作情况的 调研报告 （2013年10月） 为进一步促进县政府在本年度人代会上承诺的有关物业实事工作的开展，进一步推动全县物业管理。根据2013年工作要点的安排，县人大常委会组织部分常委会委员、县直有关部门和嘉祥街道负责人以及相关委室负责同志组成调研组，在常委会党组书记、第一副主任李守华同志的带领下，于10月份对我县及济宁市部分社区物业管理情况进行了调研、考察。调研组先后深入到锦绣华庭、教育二区等20处居民小区，详细听取了县直有关部门、嘉祥街道主要负责同志关于物业管理工作情况的汇报，召开了业主和物业公司负责人座谈会，广泛征求意见和建议。现将调研情况报告如下： 一、基本情况 近年来，随着城市化步伐的不断加快，我县房地产业得到了迅猛发展，城市人口迅速增加，城区住宅小区物业管理已成为城市管理的重要组成部分，引起了县委、县政府的高度重视。截至目前，我县城区已建楼房总面积400万平方米，入住面积约360万平方米，入住居民3万户，人口8万人。已有物业服务公司20家，物业从业人员 826人，平均月工资约1100元。城区现有居民小区共计109个，其中：有物业服务企业管理的29个，占总数的26.6%；属于单位或居委会自治管理的小区37个，占总数的33.9%；处于无序管理的小区43个，占总数的39.5%。已有32个居民小区成立了业主委员会。全县物业管理水平逐步提高，城区居住环境进一步改善。 （一）居民物业意识逐步增强。县政府及相关部门开展了一系列物业知识和法律法规宣传教育活动。先后六次召开物业整治工作座谈会议，对全县物业管理人员进行了物业管理工作培训，召开了业主代表会议，进一步明确了物业公司和业主委员会的工作准则。同时，利用报纸、电视等新闻媒体，对《物业管理条例》、《物权法》和物业管理相关知识进行了广泛宣传，使物业知识得到了社会认知，居民物业意识明显提高。 （二）物业管理制度初步建立。县政府制定出台了《嘉祥县物业管理办法》、《嘉祥县住宅专项维修资金管理办法》、《嘉祥县住宅小区综合整治暨物业规范化管理实施方案》等规范性文件。成立了由县分管领导任组长，有关部门和乡镇负责人为成员的嘉祥县物业管理工作领导小组，组织开展了一系列物业活动。进一步规范了物业管理行为，维护了物业服务企业和业主双方的合法权益，明确了各相关部门、乡镇（街道）及居委会等工作职责，使物业管理工作渐次步入规范化、制度化轨道。 （三）物业整治活动取得一定成效。县政府紧紧把握创建省级卫生城市的契机，开展了声势浩大的物业整治活动。一是对演武小区一期、三期和南关小区等处的违法建房进行了集中拆除，共拆除违法建房130余处，面积近3000平方米。二是实施了小区卫生整治活动。出动人员上千人次，铲车、运输车60余辆，对城区109个小区全部进行清理清扫，共清运垃圾7000余吨，小区的生活垃圾基本日产日清，日常保洁得到加强。同时，集中清除了小区外墙的“牛皮癣”2万多个，粉刷墙壁20余万平方米。三是集中清除了演武小区三期、碧城花园、呈祥小区等30个小区的绿地内菜园，还绿面积6000余平方米，补栽和修剪了绿地花草。四是改建了部分小区公厕。小区公厕由旱厕改成了水冲式，卫生条件大为改观。通过集中整治，城区物业大环境明显改善。 二、存在的主要问题和不足 我县物业管理工作虽然取得了一定成绩，但还存在着一些问题和不足，主要是： （一）社区物业管理体制不够健全。目前，我县新社区居民委员会仍未设立。随着城区规模的扩大，原村居委会已不能满足社区及其物业管理的需要。街道政府与社区居民（业主）之间缺乏“缓冲区”，形成了管理真空。原村居委会习惯性介入新社区物业、工程等事务，造成了诸多矛盾。同时，物业行业管理与属地管理脱节，物业检查督查制度不够完善，对物业的指导监督未能真正落到实处，目前政府层面对成立业主大会和业主委员会仍缺乏有效的组织和指导。现小区业主委员会偏少，未成立业主委员会的居民小区占小区总数的70.6%，个别业主委员会未能真正发挥作用。 （二）物业监管力度有待加强。一是监管力量薄弱。县住建局仅有1名专职物业监管人员，小区属地街道目前仍未配置专职物业监管人员。二是监管手段刚性不足，监管合力尚未形成。从调研情况看，部分开发企业物业设施建设投入不足，个别物管企业私卖车位、只收费不服务或少服务，还有部分业主存有私搭乱建房舍、毁坏绿地种菜、不缴物业费等行为。三是有关单位监管乏力，致使物业违法违规行为没有得到及时制止、纠正和处罚。四是物业各方没有严格遵守物业法律法规，侵权、违约等违法违规行为时有发生。另外，因缺乏成立业主委员会的环节，大多数小区均由建设单位直接指定物管企业，这部分物管企业的管理水平参差不齐，整体素质有待进一步提升。 （三）物业基础设施相对薄弱。目前，小区物管用房大多不能满足物业需要，