境外房地产案例研究：郊大型购物中心--Blue_Water.docVIP

郊区大型购物中心：Blue Water 项目概况 项目名称：Blue Water （蓝湖购物中心） 项目地点：英国肯特州DARTFORD市 项目开业：1999年3月16日 项目占地面积：多达53英亩（约21.45万平方米） 项目零售面积：约15.57万平方米 建筑层数：2层 店铺数量：330个 主力店：John Lewis、Mark Spencer、House Of Fraser 停车位：13,000 个机动车位、另有50 个旅游巴士停车位 建筑设计：Eric Kuhne 开发商：欧洲Lend Lease 业主：Prudential plc (35%)Lend Lease Europe Limited (30%)The Lend Lease Retail Partnership (25%)Hermes (10%) 总投资：7.3亿美元 Bluewater购物中心位于伦敦东南部的肯特州DARTFORD市，于1999年3月16日正式开幕，总建筑面积达15.57万平米，是当时全英国最大的购物中心，在欧洲也是数一数二的。项目所在地原为旧矿区的土地，由澳洲最大购物中心开发商Lend Lease公司（欧洲分公司）开发。共投资7.3亿美金所建的豪华购物中心，为两层建筑，共有三个主力店，分别是玛莎百货、House of Fraser 及John Lewis三家当地百货公司组成，各主力店主要销售其自有品牌的商品。另外，该SHOPPING MALL里面有超过330家专卖店，55家餐厅以及一家13屏幕的多屏幕电影院。购物中心四周围绕着7个大小不同的湖泊，到访的顾客可以参加丰富多彩的休闲活动，例如游湖、野餐、攀岩、高尔夫、垂钓、自行车、划船和电影等。 Bluewater购物中心是大型郊区购物中心，在其1小时车程主商圈内的人口即有千万人，它不但影响周围的购物中心，甚至吸引英国伦敦最主要的商业区West End的消费者。年客流量3000万人次，每星期到访客人达50多万人。购物中心并配有停车位13,000个。 该购物中心曾在由国际购物中心协会于2011年4月7日伊斯坦布尔举办的“Solal Marketing Awards”获得三项国际奖项。 项目区位及交通状况 Bluewater购物中心位于伦敦东南部，距伦敦市中心只有30分钟车程，从法国巴黎乘火车来此也只要2个半小时的车程。 虽然是郊区型购物中心，但是交通极为便利，每小时有60多辆公共汽车在此地停靠，并且距周围小城市只有25至40分钟的车程。另外每15分钟还有火车从伦敦及其他城市到达Greenhithe火车站。 项目紧邻多条高速路，为方便开私家车的顾客方便到访，Bluewater购物中心还在周围设置了13,000个停车位，并且从停车场步行到购物中心入口只有不超过5分钟的路程。 项目规划设计及定位 Lend Lease公司在做规划设计及市场定位之前，不但访问了22,000名消费者，更详细的调查他们的品味、习惯，生活方式等等资料，作为他们规划设计的依据。 Bluewater购物中心的规划是等腰三角形的设计，三个角，三个边，三个主力商店，JohnLewis，House Of Fraser，Marks and Spencer各据一方，三个均等商机。连接的三个边，则规划为三个主题区，West Mall名为宴客厅／Guild Hall (John Lewis与House Of Fraser之间)；South Mall名为泰晤士漫步区／Thames Walk(House Of Fraser与MS之间)；East Mall名为玫瑰厅／Rose Gallery(MS与John Lewis之间)。由于消费者的合理步行时间将影响到店家的来客数，就购物中心内总体而言，将影响人潮动线预测及分析。配合消费者行为分析，配置休息区及饮食区是延长消费者停留时间的准则。BlueWater就充分规划了这个空间，主力店之间各设置FVillage3，日光、月光、星光等主题空间，提供极为舒适的场所，计划引导消费者发生下一段的消费旅次，而三角的建筑造型，理论上亦使停车规划的可及性及人车服务容易执行。 在Guild Hall所诉求的是流行广场，聚集的是高价位及有经验的零售商家。Rose Gallery所塑造的是全家可以一起欢乐消费的零售空间，所以开放式的空间，大地景观的主题设计及如在市镇中心(town centre)的繁荣商街(high street)的气氛是该主题区的重点。Thames Walk则是诉求娱乐消费的店家。除了三个主力商店外，为满足市场调查中消费者对多样性店家的需求，Lend Lease公司引入了包括了TimberLand，Crabtree Evelyn，The Gap及其它许多著名的欧洲厂家，另外还有许多国际知名的名店也非常