房地产开发成本、收入会计【PPT课件】.ppt

* 某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售,共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元,房地产开发成本为1400万元,专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规定,企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5％计算扣除其他房地产开发费用。另外,税法规定,从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20％加计扣除。则其应纳税额为: 扣除项目金额＝600+1400+120+210.9+(600+1400)×5％+(600+1400)×20％＝2830.9万元 * * 增值额＝3800-2830.9＝969.1万元 增值额占扣除项目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％ 应纳税额＝969.1×30％＝290.73万元 　　 　借:主营业务税金及附加　　　　2 907 300 　　贷:应交税金--应交土地增值税　　2 907 300 实际向税务机关缴纳土地增值税时 　　借:应交税金--应交土地增值税　2 907 300 　　　　贷:银行存款　　　　　　　2 907 300 * * 耕地占用税的会计处理及举例 由于耕地占用税是按照实际占用耕地面积计算,并一次性缴纳,因此可以不通过“应交税金”而直接计入有关项目的成本费用之中。 例如 某房地产开发企业经土地管理部门批准征用耕地 16 000 平方米用于房地产开发。当地政府规定的耕地为 60元／平方米。则实际向征收机关申报缴纳耕地占用税时作如下会计分录: 借:开发成本 960 000 贷:银行存款 960 000 * * 契税的会计处理及举例 按照《中华人民共和国契税暂行条例〉的规定,在转移土地、房屋权属时,承受的单位和个人应当缴纳契税。 契税税率为3—5％。具体税率由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况确定。 房地产开发企业在取得土地使用权时应该缴纳契税,契税是取得不动产产权的一种必然支出, 因此,企业在购买土地,计算缴纳契税时,借记“开发成本” 账户,贷记“应交税金—应交契税”账户。 * * ??????????某房地产开发企业 2003 年 4 月 12 日购入国有土地一块,出让费 12 000 000 元,用于房地产开发。企业按规定申报缴纳契税,当地政府规定 5 ％,则应纳税额为: ?????? 应纳税额＝ 12 000 000×5 ％＝ 600 000 元 则缴纳税款时作如下会计分录: ??????????? 借:开发成本 600 000 贷:银行存款 600 000 * * * * 满足收入确认的条件: 第一,移交手续办妥后,购买方可以持相关单证到有关部门办理房地产产权证书,与所售房地产相关的主要风险和报酬法定地转移给购买方,满足条件一。 第二,房地产开发企业是以出售为主要目的而开发房地产的,出售后不拥有继续管理权和控制权。 第三,房地产销售款的支付方式虽然多种多样,有一次性付款、分次付款和银行按揭等,有担保和保险措施,房地产价款的流入不成问题。 第四,房地产价款在签订合同时已经协商确定,而开发产品的成本核算资料和工程预决算资料也可以提供可靠的成本数据。 * * 2) 代建工程结算收入 代建工程是房地产经营商事先与委托方签订了合同,按合同要求开发的工程,代建工程结算收入的确认应按《企业会计准则——建造合同》的规定来处理。 3) 出租房租金收入 出租房租金收入按出租方与承租方签订的合同或协议规定的承租方付租日期和金额,确认为出租房租金收入的实现。合同规定的收款日期已到,租用方未付租金的,仍应视为主营业务收入实现 * * 三 主营业务收入的科目设置 “主营业务收入”科目,用于核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的主营业务收入。本科目应按收入的种类,设置“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等明细科目,进行明细分类核算。 “主营业务成本”科目,用于核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的主营业务成本。本科目应按主营业务成本的种类,设置“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建工程结算成本”、“出租产品主营业务成本”等明细科目,进行明细分类核算。 * * 四 开发产品销售、转让、结算的核算 商品房销售的核算 某房地产开发企业拟开发住宅楼一幢,已预收购房定金500 000元。款项已收存银行。 借:银行存款 500 000 贷:预收