越秀地产简介技术方法.pptVIP

DALIAN WANDA COMMERCIAL PROPERTIES CO.,LTD 安徽金大地集团越秀地产简介 2014年1月8日 一、越秀集团架构 广州越秀集团有限公司 越秀企业（集团）有限公司 越秀地产股份有限公司 （股份代码：HK00123，1.8元） 越秀房地产投资信托基金REITs （股份代码：HK00405，3.77元） 100% 49.81% 35.14% 隶属广州国资委 二、房地产业务简介 布 局 以珠三角为核心，以长三角、环渤海、中部地区为重点的全国性布局（广州、香港、佛山、中山、江门、烟台、武汉、沈阳、杭州、海口、昆山、青岛） 。 销 售 额 2012年123亿元，同比增长35.9%；2013年上半年86亿元，全年计划上调至145亿元。 排 名 2012年23位；2013年36位。 营 业 额 2012年81亿排名27位。 盈利能力 2011年，毛利率40%；2012年，毛利率47%。 经营模式 “地产+REITs” ；“住宅地产+商业地产”双轮驱动；“开发+运营+金融”高端发展模式；地产与房产基金的常态化互动，成就越秀地产独特核心竞争力。 劣 势 开发周期慢，经营效益偏低，2012年公司存货周转率仅为0.12（国企背景，开发周期慢）。 三、越秀地产融资 越秀地产采用的是资产证劵化和认购期权等金融手段迅速套现，加快资产周转速度。 其具体操作手法是，越秀地产先与母公司的小型房地产基金合作拿地，并通过合营伙伴向自己设置认购期权的方式来实现套期保值；同时选择适当时机将所获得项目注入越秀房地产信托基金，通过资产证券化回笼资金，最终将优质项目资产收入囊中。 资产证劵化（REITs） 认购期权 六、香港联交所上市REITs 序号 股份代号 股份名称 信托基金经理人 1 00405 越秀房产信托基金 越秀房托资产管理有限公司 2 00435 阳光房地产基金 恒基阳光资产管理有限公司 3 00778 置富产业信托 泓富资产管理有限公司 4 00808 泓富产业信托 泓富资产管理有限公司 5 00823 领汇房产基金 领汇管理有限公司 6 01881 富豪产业信托 富豪资产管理有限公司 7 02778 冠君产业信托 鹰君资产管理（冠君）有限公司 8 87001 汇贤产业信托 汇贤房托管理有限公司 在香港联交所上市的REITs一共只有8只，纯粹意义上内地在香港上市的REITs仅有越秀。汇贤的标的物业虽然也在内地，但其是由李嘉诚控制的长江实业旗下的资产，在汇贤REITs发行之前早已属于香港长江实业资产。 香港联交所上市REITs列表 （截至2012年6月22日） 七、越秀地产与REITs互动模式 说明： 1. 2005年，白马大厦、财富广场、城建大厦和维多利亚广场注入越秀REITs，越秀投资取 得REITs支付的33亿港元现金，并仍然持有REITs33.3%的股份。 2. 2012年，越秀地产将广州金融国际中心注入，REITs持有物业从66亿上升至220亿。 3.财富天地广场等物业开业运营成熟后，也会注入REITs，带来大量现金流，大大缩短投资回报周期。 八、越秀REITs很难复制 一、政策限制严格 2006年建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、国家外汇管理局与建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》、建设部发布《关于对外商投资企业在中国境内取得资质情况进行全面调查的通知》。 2005年“越秀投资”作为广州市政府在香港的窗口企业，资产出境的行政审批简单，操作难度不大；且发行REITs之前，资产合法转移。 二、投资回报率要求高 境外REITs投资者对异地物业的回报要求较高，这对所注入物业的盈利能力有很高的要求。“越秀REITs”上市招股价是以6.3厘至6.7厘的年回报率为基准，比李嘉诚旗下的“泓富REITs”5.3厘的年回报率高出不少，而要达到如此高的回报，依靠企业自身“造血”并非易事。 三、宏观环境是抑制 2008年金融危机以来，全球经济都并未恢复，资本市场普遍低迷。香港的REITs市场目前也只有8只在市的REITs，以后的发展也不得而知。同时，我国自2010年以来，房地产市场经历着严厉的宏观调控政策，开发商们现在也不敢贸然前行。 上述因素加上“越秀投资”在资产评估中的增值过程带有一定特殊性，其REITs发行路径尚不具典型意义。   内地企业在港发行 REITs 并上市并非易事。   一方面是我国政策限制，在房地产方面的限外