集体土地使用权地价评价技术指引征求意见稿-中国土地估价师协会.PDFVIP

集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地 使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土 地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引 所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制 度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用 地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条 文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下 列各标准的最新版本。 （1 ）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014 ）； （2 ）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014 ）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012 ）； （4 ）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012 ）； （5 ）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012 ）； （6 ）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007 ）。 1 3.依据 （1 ）《中华人民共和国物权法》； （2 ）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4 ）《中华人民共和国担保法》； （5 ）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6 ）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013 年11 月12 日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7 ）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656 号） （8 ）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63 号） （9 ）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权 有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发„2014‟61 号）； （10 ）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展 的意见》（国办发„2014‟71 号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下， 一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。 其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的 不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押 价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易 的权利特征、经济关系等确定价格内涵。 2 宅基地使用权价格。是指农村宅基地使用权，在合法流转前提下 的正常市场交易价格。其权利特征是属于农村集体土地所有权下的宅 基地使用权，按照交易方式不同有不同的价格形态，包括转让价格、 租赁租金、抵押价格等。 集体农用地承包经营权价格。承包经营权，相当于对应所有权下 的土地使用权，属于用益物权性质，在现行法律框架下，该用益物权 具有长期性和稳定性特征。集体农用地承包经营权价格是指一定年期 的该用益物权在不同交易形态下的市场价格，在合法流转前提下，可 进一步衍生为承包权价格和经营权价格。其价格形式可按年度转包费 用或租金形式表示，也可按若干年期的资本化价格形式表示。 4.2 估价目的 集体土地价格评估是为交易双方或一方合理确定交易价格提供专 业服务。估价目的需针对委托方拟实施交易的类型与方式，考虑交易 标的实体与权利状况确定。 表 交易方式与估价目的 交易方式 交易特征 估价目的 出让，转让 一定年期的土地权利一次性转移， 为委托方合理确定出让或转让土地 （买卖） 买断式支付交易价款。 的正常市场价格提供参考。 承包（转包）， 土地使用权、土地经营权的转移， 为委托方合理确定转包或租赁土地 租赁