土地价格之影响.PDF

空地開發外部性對住宅土地價格影響之研究 第六章 空間外部性、交易成本與市地重劃對新建住宅 土地價格之影響  第一節 前言 土地交易總是存在許多交易成本 ，此交易成本過大會使得自願協商移轉的 機制失靈 ，阻礙資源有效配置以致土地常呈現低度利用。土地產權移轉的交易成 本 ，主要來自每一地主待價而沽的策略性行為 ，當一塊土地有多位共有人時，更 常見各個地主基於自利動機的機會主義行為，使交易雙方之間的談判或議價難以 達成一致性，以致建設商在尋求土地整合過程中往往耗費多時，方能成功取得土 地並進行開發。而這個高額的交易成本存在，使得更高效率的產權重新安排受到 政 治 阻礙 ，這正是Coase （1960 ）在其 「社會成本問題」中所闡明的道理。然而 ，土 大 地產權重新安排相關問題的解決，實務上常是透過政府制定制度並裁判其中的糾 立 紛 ，這並非強調政府介入是具有效率的，但政府制定相關制度有助於降低土地市 場中的交易成本 。 學 國 ‧ 國內都市土地開發大多是政府運用市地重劃制度 ，以改變土地交易雙方的 自利動機，進而調節出一致性協議並實現合作利益，此合作利益實現也代表著經 ‧ N 濟活動的外部利益內部化，而外部利益的實現也會引起波及效果，使得鄰近重劃 y a t t i 區的地主為實現合作利益，有較高的意願與建設商協議開發，而成功的協議行動 i s o r n 將導致資源利用效率的提升。國內過去大多探討政府實施市地重劃的效益，其相 e a v l i 關文獻有林英彥 （1980) 、吳容明 （1990) 、謝靜琪 （1995 、2003)等 ，其中謝靜琪 C n h U engchi （1995)運用特徵價格法探討市地重劃後土地價值的影響 。邊泰明 （2003)說明政 府辦理市地重劃過程中會產生不同的交易成本，但是政府實施市地重劃後對於建 設商土地開發行為影響的探討尚為缺乏。因此，本文將從藉由政府透過建立制度 強制參與土地市場交易活動，是具有降低交易成本效果的前提下，以探討政府市 地重劃實施後及建設商的土地開發行為 ，兩者對於住宅土地價格的影響分析。 在研究角度上 ，傳統的土地市場理論主要以需求面為主 ，有關土地供給及 其與土地開發行為間的關係，並未受到合理的重視（Evans, 1983 ；林森田，1996 ； 林子欽 ，2004) 。而擁