榆景苑别墅报告材料幻灯片.ppt

;纲目;第一部分 认识项目;一、初步感性认识 ;二、项目概况 ;;第二部分 发现价值;东部区域目前独栋别墅在售项目表;一、产品价值－－市场分析;从产品、区域、市场来看，在东部竞争区域内 本项目产品具有唯一性和稀缺性，并且存在较强的市场需求。 ;二、区域价值 ;小结;第三部分 营销思路;一、产品抗性 ;二、产品定位 ;三、目标客群定位 ;东部区域;;;四、价格策略;第四部分 创造价值 ;;;1、社区外围改造 1）天赐良园沿线道路改造： 从朝阳北路到社区的道路，建议在铺设管道时重新对路面进行施工，并增加指引系统，强化本项目专属道路的感觉。 2）温榆河沿线道路改造： 整修道路、道路两旁美化，增加引导系统，突出项目所在位置。;2、社区内部改造　 ;;2）主入口大门： 设计原则建议：主入口重新设计，增加标志性的构置营造高级别墅区的气氛。 ;3）别墅外立面：北区：重新粉刷（含售出和部分未售出） 南区：重新设计后粉刷外立面，做两套不同风格的样板间;风格建议方向： ①温哥华森林的建筑风格： 温哥华森林特别采用了具有悠久历史文化与居住艺术的四种北美建筑风格，以木、砖、石等自然元素为主建筑材料，美国原创建筑风格，20世纪初（1903年）发源于加利福尼亚洲南部，屋顶以两坡顶为主，中等坡度，并常带有宽大的垂板；强调和表现木质构件的结构美，自然而朴实，没有过多的欧式古典装饰。 客群描述： 购买温哥华森林的客户平均年龄在30-40岁之间，购买人很容易被温哥华森林的建筑形式及外立面的色彩吸引，温哥华森林的北美建筑风格与本案的建筑风格十分相似，以供参考。;;②碧水庄园建筑风格： 一幢幢北美风格花园别墅，童话般散落在庄园湖边绿荫繁花草坪间，凝造出雍容典雅的旋律和恬静。每一幢别墅每一处角落都凝聚着迷人的神韵，大面积多重坡屋顶设计，双层挑空客厅，大幅外凸落地观景窗，令室内居住与室外美景融为一体，一切无一不散发着高尚生活与自然完善的结合。 客群描述： 碧水庄园是京城教早的别墅社区，客群年龄在30-50之间，交通便利。别墅外立面色彩跳跃，成熟的配套设施及园林绿化非常吸引客户购买此物业。;;③东方普罗旺斯别墅的建筑风格： “东方普罗旺斯”的建筑设计由国际著名建筑设计公司美国ATA与美国EDSA联袂担纲，臻萃维多利亚式、自由欧洲式等醇正豪宅设计之作。 客群描述： 京城别墅最为稀缺的天然水景汇聚在这里，能够零距离地拥有温榆河、老河湾、拉斐特城堡护城河，统揽3.8公里悠长水岸线，购买客户的年龄平均在40岁左右，“海归派”人士最钟情的是东方普罗旺斯三大河流环抱的自然环境。;;4）每户别墅围合： 设计原则建议：强化本项目的利益点――大面积私家花园，重视私家园林的设计效果，设计要丰富，使用性强 ;5）园林改造建议 园林设计公司重新设计园林方案 原则：在保留原有大树的基础上多种植一些花草，突出中心景观，为社区带来居住氛围。 ①入口及围墙（见以上） ②区内绿地 设计原则建议：结合南区三角地会所进行重点规划，创造社区中心，倡导户外生活。 ;;③社区内道路设计原则建议：增设园内引导系统，营造高档人性化别墅社区氛围。;④各户庭园;3、配套改造建议 安防系统：安装24小时安防及监控系统：主要路口24小时摄象监视系统　　 保安电子巡更系统 可视对讲系统：彩屏可视对讲 户内报警系统：燃气泄露、烟感探头 水、电、天燃气：社区内引进市政水电燃气，户内水、电、气三表IC卡计量 弱电系统：所有房间留有电视、电话及数据接口、分户电话交换机实现内部通话。 户内设备：安装户式中央空调，燃气炉（24小时热水）;4、会所 社区增加会所的配套设施，提高别墅社区的居住品位与居住氛围， 强调与景观的融合。　 会所位置建议：中心三角景区　 会所面积建议：共二层 地下一层：物业办公室　　地上一层：400平米左右 会所功能建议：小便利店　咖啡厅 洗衣店等;5、物业公司 物业公司的管理十分重要，建议与第一太平戴维斯、世邦魏理事、仲量联行 等知名的物业公司建立物业顾问的合作关系，由达文或银达物业公司实施管 理，提高社区的物业服务。 达文物业管理公司曾服务的项目：东山墅、金碧湖畔等 银达物业管理公司曾服务的项目：龙苑别墅、银湖别墅等 ;6、整合改造资源 1）单体改造设计 美国JWDA设计师事物所，设计师：James Wang 　理由：James Wang是真正领悟美式建筑风格及室内装修的代表公司，从点、线、面入手，抓住美式建筑特色的精髓。 　主要代表作品：裕京花园、优山美地、香山艺墅等，在北京市场上具有相当高的知名度， 2）园林设计实施 东方园林，代表作品：碧水庄园、金碧湖畔 普邦（广东），代表作品：保利垄上 美国TAT，代表作品：东方普罗旺斯 3）物业管理顾问公司：第