福建莆田天龙商业项目操作方案策划.ppt

天龙商业项目操作方案 厦门xxx房地产代理有限公司 2009-03-20 本项目操作构思 产品规划设计定案 商业分区定位规划、项目现金流测算 拟定商业价格策略 商业行销计划（业务、企划）实施 招商 对于莆田商业的思考 一、对于莆田商业的思考 目前莆田现有商圈商业的业种业态规划比较单一，缺乏科学性规划，还停留在传统老商业形态中，城区商业辐射力度比较差，大型综合诚信性商业欠缺。 1、大部分均是安置房商铺，难以规划。政府虽有规划景观，道路，但缺乏一体式系统规划和业态布局。普通属于市场自然形成，自然淘汰的布局形式。 2、购物环境缺乏科学规划，文献步行街是“有整无体”，外表有完整的步行街区，但内部业种业态错综杂乱，因此实现项目的环境规划的部分超越是完全可能的。 3、标准店铺受市场欢迎。一层面积集中于30－50平方米之间一拖二（三层连租）标准店铺较受市场认可，面积集中于30－50平方米的标准铺满足范围较大，可以适应很大部分经营者的需要。 4、文献路一街独旺，消费力外溢。 说明城区没有一个项目强有力的商圈和大商业项目可以支持接受莆田正在膨胀的消费力，这对于本项目是一个利好。 5、莆田商圈缺乏具备号召力的综合型卖场带动。 大型卖场在商业街和商圈中相当于一个引擎。但莆田市各个商业街甚至整个市区没有大型高档商场的存在。 二、针对各种业态莆田市场表现分析 1、百货、超市业 莆田市的百货、超市业，主要以国货精品、凤凰百货、万家惠超市、绿洲超市为主，由于开店不多，市场覆盖力不够，商场缺少专业经营管理人才，营销推广落后，业态单一，服务欠佳，使整体经营效益一般。特别是百货业，更加难以维持，而超市业生意还可以，只要能在规模、选址、业态、推广、服务上有特色，超市前景应该看好，消费人群是周边居民及外来打工一族，市场潜力巨大。大唐广场引进家乐福，三信金鼎广场引进沃尔玛，具体操作与招商的成败有待市场验证。 目前品牌卖场是莆田区的一个空白，莆田中高端消费力较强，一般表现节假向福州消费转移，其主要原因是在当地没有形成品牌信誉较好的中型百货商家。因此这也是影响莆田现有商业结构一个很大的瓶颈，同时也是机会点。 二、针对各种业态莆田市场表现分析 2、服装业 莆田市的服装市场，可以说是莆田现有商业店铺经营的主流，产品以男、女装、童装结合，总体上多色彩、多组合、休闲化，但普遍消费者对品牌追求不明显，只认当地认可的品牌产品，价格为中、低档（部分也与品牌打折相仿），走普通实用道路，整个区域缺少，时尚新潮服装、童装，开创时尚新潮服饰及童装，潜力巨大。专业的服装市场经营状况不佳，步行街服装规划性不强。服装业的系统规划尚有提升空间。 二、针对各种业态莆田市场表现分析 3、餐饮、娱乐业 莆田市的餐饮、娱乐业，以荔城大道为代表的一条美食街，整体消费者为中、低档，生意红火，普遍消费者追求包厢消费，部分有小姐相陪。但城市餐饮品牌较少，大部分店以1、2、3层经营，缺少专业经营管理，出品、安全、卫生、服务、经营欠佳，对此引入品牌，互补不足，市场大有发展。虽然本业态集中在荔城大道周边，但由于餐饮业态区域性不强，仍具有相当的发展前景。 二、针对各种业态莆田市场表现分析 7、电影院 莆田市电影院主要有： ① 西湖电影院，占地1363.6平方米，建筑面积1760.8平方米，附属占地2750平方米，二层1050座位，是一所集电影、歌舞演出、台球等综合性文化娱乐场所。 ② 人民剧院，面积3394平方米，有967座位。 ③ 新光电影院，位于文献路，拥有756座位。虽然随着人民生活水平的提高，及电视的普及，以及文化娱乐的多元化，但作为电影院还是广大市民不可缺少的，莆田市特色电影院几乎没有，对此发展特色的电影院很有市场。 二、针对各种业态莆田市场表现分析 综合以上，莆田消费市场潜力尚未开发，主要消费形成通常以步行街为主，受天气、气候影响较大，市区缺少综合型的大型“一站式”购物商场，莆田现有的商业业种业态分布单一，青少年用品和娱乐市场有较大的市场空间、品牌主题卖场是发展的方向、服装与通信业的面临一定的挑战、餐饮业有一定的发展潜力。 三、城市未来规划商业圈对本案的影响 大唐广场 三信金鼎广场 华东城市广场 电子城 项目基地 国货精品购物广场 正荣·时代广场 旧体育场改造项目（未来） 莆田市区中心未来商业辐射中心区域 三、城市未来规划商业圈对本案的影响 莆田未来的商业中心以华东城市广场、大唐广场、正荣时代广场、三信金鼎广场及本案为基点，步行街、学圆路贯穿其中，连接市中心传统商业，形成市区商业多元辐射中心。从图上商业项目的分布看，南部综合型商业项目稀少，主要集中在市区中部，这将是本案开发的地段及辐射资源优势。 未来的商业中心将成为一个具有购物、休闲、美