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城市花园小区物业维修养护管理方案_精品
城市花园小区物业维修养护管理方案
公共设施和房屋本体的维修养护是城市花园物业管理的重要内容。xx物业在长达十一年的物业管理实践中,十分注重这项工作,充分发挥工程部各类技术人员的专业化的优势,积累了丰富的公共设施房屋养护经验,既保障了广大业主的利益,也树立了良好的企业信誉。
对设备、设施的管理,我们的目标承诺是:
房屋设施完好率98%以上;
公共设备完好率99%以上;
房屋零修及时率99%以上;
急修及时率100%。
在长期的设备、设施运行与管理实践中,我公司总结和制定了一套行之有效的管理方法,概括而言,即对维修管理人员要求“一清、二能、三好、四会、五化、六查、七无”。
一清:对设备、设施管理规章制度要清楚;
二能:对各种设备的性能、功能要明白;
三好:对各种设备要做到管好、用好、修好;
四会:对各种设备会使用、会保养、会检查、会排除故障;
五化:设备图纸档案化、住户档案分类化、维修保养智能化、施工管理规范化;
六查:对设备、设施及施工管理做到日查、巡查、检查、督查、核查、复查;
七无:机电设备无灰尘、设备运行无故障、安全运行无隐患、房屋外观无碍观、设施结构无损坏、居住环境无障碍。
通过以上七个管理方法在实践中的运作,使我们设备、设施的管理在99年xx管理年中得到好评。
一、本体维修基金与公用设施专用基金的建立与使用
在城市花园的公共设施及房屋修缮管理中,我们确立了“管养合一”的方针,制订合理的养护计划,建立和健全科学的服务制度,切实做到为住户服务。在两个基金的使用管理上,我们依据市住宅局颁发的有关规定,结合城市花园的实际情况,坚持“取之于民、用之于民、专款专用、专人负责”的原则,实行房屋本体基金项目负责制,即由管理处主任负责,定期向业主管委会汇报执行情况,使两项专用基金发挥最大效用,保障房屋始终完好如新,达到保值、增值的目的,实现住户满意、社会满意、企业满意。
(一)房屋本体维修基金的建立
1.根据市住宅局房屋本体维修基金指导标准,自房屋竣工交付使用保修期满后,我公司拟按0.25元/每平方米·月的标准收取城市花园房屋本体维修基金。
2.2001年中旬交付使用的城市花园一期中高层住宅建筑面积为52975.43平方米,按照房屋本体基金0.25元/平方米·月收取标准计,可得出下表:
城市花园房屋本体维修基金五年期的累计总值表
类别 年 次 费 用 收 取 计 算 式 金额(万元)
中
高
层 第二年 52975.43㎡×0.25元/㎡月×12月 15.9 第三年 15.9万元×2 31.8 第四年 15.9万元×3 47.7 第五年 15.9万元×4 63.6 第六年 15.9万元×5 79.5
3.管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专(记)帐管理,设专用帐号,存储本物业的本体基金。
4.利息归入本体基金之内。
(二)公用设施专用基金的建立与增值情况
1.城市花园公用设施专用基金的建立
(1)按照深住[1997]39号关于印发《深圳市住宅区公用设施专用基金管理试行规定》的文件要求,城市花园的开发建设单位——xx地产公司在城市花园移交时,按住宅区建设总投资的2%,一次性向小区管委会划拨公用设施专用基金。遵循分期开发、分期使用的原则,城市花园一期应付公用设施专用基金为 400万元。
(2)商业用房租金的30%划入公用设施专用基金。
(3)城市花园公用设施专用基金由住宅管理部门设立专门帐户进行管理。专用基金的收支帐目,由城市花园业主管委会、物业管理公司每三个月张榜公布一次。
2.城市花园公用设施专用基金增值情况一览表(按银行月息8.25‰计,且不考虑物价和银行调息等因素)
年 份 增值项目 计算式 合计(万元) 第一年 划拨基金增值 400万元×8.25‰×12月 39.6 第二年 划拨基金增值 400万元×8.25‰×12月 43.5 第一年增值额增值 39.6万元×8.25‰×12月 第三年 划拨基金增值 400万元×8.25‰×12月 47.8 前二年增值额增值 (39.6+43.5)万元×8.25‰×12月 第四年 划拨基金增值 400万元×8.25‰×12月 52.6 前三年增值额增值 (39.6+43.5+47.8)万元×8.25‰×12月 第五年 划拨基金增值 400万元×8.25‰×12月 57.8 前四年增值额增值 (39.6+43.5+47.8+52.6)万元×8.25‰×12月 五年总计增值 39.6+43.5+47.8+52.6+57.8 241.3 (三)两个基金的使用情况及分析
1.城市花园房屋本体基金费用支出一览表
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