成都一级土地整理项目报告：统建崇州800亩项目可行性战略研究(嘉联地产)2007-72页_精品.ppt

约32.5 土地整理成本 构成 用地类型 赔偿内容及标准 总量 费用（万元） 征地拆迁费用 农用地 包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物 补偿费、青苗补偿费、耕地占用税；平均成 本6万/亩 根据标准及金堂政 府提供经验值, 居住用地 企业用地 居民拆迁安置补偿费，以货币补偿为主，考 虑四川实施办法，平均成本12万/人 企业补偿费包括停产停业经济损失补助费、 项目征地拆迁费用 平均成本1818万/亩 企业房屋拆迁补助费，平均成本15万/亩 征地拆迁 管理费用 上述费用之和的2% 0.36万/亩 市政设施费用 土地加工整理 单位成本 项目总成本 可出让土地单位成本 —— 包括设计施工等费用，8万/亩 预估6万/亩 32.5万/亩 4.2679亿元 71万/亩 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 财务分析方法一 按照整理多少，出让多少的原则进行测算 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 三七分成财务分析:统建三成 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 四六分成财务分析:统建四成 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 四点五与五点五分成财务分析:统建四点五成 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 五五分成财务分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 财务分析方法二 按照出让和整理分开的原则进行测算 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 统建办与政府：三七分成财务分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 统建办与政府：四六分成财务分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 统建办与政府：四点五与五点五分成财务分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 统建办与政府：五五分成财务分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 小结 ? 根据财务分析，我们本项目三七分成，项目利润率较低，基本上与折现 率持平，基本上能保持收支平衡 ，所以三七分成是最低底线，建议与政府 谈判不低于四六分成 ? 通过集中分成比例，我们认为，本项目的利润较为可观，是可行的 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 本项目不确定因素 ? 由于本项目控规是参考青城山，街子镇的控规可能有一定的变化因素 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 总结 ? 通过街子镇和河西片区两个土地项目进行综合比较，我们认为：河西片区的成本 不确定因素较大，风险相对较好，但是其利润率也很高；街子项目的不确定因素较 少，风险性较少，相应的利润较低； ? 如果两个项目同时启动，不考虑税收情况下最高投资峰值是5.875.87亿元;考虑税收情 况下最高投资峰值是6.556.55亿元; 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * The end 接下来是沟通时间…… 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 三七分成财务分析:统建三成 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 四六分成财务分析:统建四成 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 四点五与五点五分成财务分析:统建四点五成 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 统建办与政府：五五分成财务分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 财务分析方法二 按照出让和整理分开的原则进行测算 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 统建办与政府：二八分成财务分析 备注:2007年单位土地整理成本：32.5万元/亩; 2007年可出让土地单位成本：41.46万元/亩 统建分成比例：20% 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 统建办与政府：三七分成财务分析 备注:2007年单位土地整理成本：32.5万元/亩; 2007年可出让土地单位成本：41.46万元/亩 统建分成比例：30% 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 统建办与政府：四六分成财务分析 备注:2007年单位土地整理成本：32.5万元/亩; 2007年可出让土地单位成本：41.46万元/亩 统建分成比例：40% 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 统建办与政府：四点五与五点五分成财务分析 备注:2007年单位土地整理成本：32.5万元/亩; 2007年可出让土地单位成本：41.46万元/亩 统建分成比例：45% 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 统建办与政府：五五分成财务分析 备注:2007年单位土地整理成本：32.5万元/亩; 2007年可出让土地单位成本：41.46万元/亩 统建分成比例：50% 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 * 小结 ? 两种计算方法由于投资额度的不同，导致结果有一定的差异。 ? 但通过综合分析比较，我们发现：“二八分成是内部收益率基本和利润持 平”，不是最佳的理想模式。我们建议三七分成是底线，比较理想的