广州城投大厦物业管理方案.docVIP

广州城投大厦物业管理方案 邹彩/广州广播电视大学2009秋物业管理 一、广州城投大厦物业概况 广州城投大厦位于，，交通便利，地理条件优越。开发建设，占地面积平方米，总建筑面积，大厦内设中央空调、24小时消监控设施，配有台电梯。 编制依据《省物业管理服务收费暂行办法》《市物业管理条例》《市物业管理服务收费管理办法》物业管理有限公司质量手册及其他规定管理目标充分体现写字楼的新时代，我们将本着公司“”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦交付两年内达 物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。 管理原则为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则： （一）服务第一、管理从严的原则：“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 （二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 （三）物管为主、多种经营的原则：在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。 具体方案大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。物业管理介入阶段从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。管理内容：1）、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；2）、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；3）、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；4）、提供有关公建配套设备设施的改良意见；提供大厦公共部位环境设计的相关意见；供机电安装及能源分配的相关管理意见；提供功能布局、用料更改的相关管理意见；提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；提供标识系统设计、配置的相关管理意见；参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；参与开发商物业竣工验收。管理措施：1）、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；参与有关工程联席会议，协调各方面关系；前期物业管理阶段前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。管理内容：了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间；编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；与开发、施工单位联合进行物业交接管理措施：组建接管验收小组，负责接管验收工作；开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；掌握物业验收的标准和程序；制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。 机构设置及人员配置 机构设置根据物业管理的需要，现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下安排： （二）管理职责：主任全面负责物业管理处的工作；负责行政事务管理、人力资源管理、档案资料管理、财务管理、装修管理