无锡物业管理市场的调研报告.doc

无锡物业管理市场调研报告 为了配合无锡万达广场的前期物业管理工作，无锡商管公司采用了实地考查、同业讨论、政府主管部门走访等调研方法，重点就无锡市物业管理市场现状、物业管理从业人员薪酬以及物业管理服务费标准进行了市场调查。 一、无锡物业管理市场现状 无锡市物业管理起步于二十世纪九十年代初，在市房管行政部门的努力下，近几年来发展较快。目前全市物业服务企业近400家，其中国家一级资质企业2家，二级资质企业18家。服务于八百多个小区（大厦），服务面积达5700多万平方米，占全市住宅总面积的65%以上，全行业从业人员4万余人。2002 房地产E网 / 年，上海陆家嘴物业管理有限公司进驻了无锡市新世纪花园，当时此举对本地物业服务企业造成了相当大的冲击，由此无锡市的物业管理市场进入了本地企业与外来企业共分“一杯羹”的纷争格局。通过多年的探索实践，目前无锡全市物业管理也逐渐向社会化、专业化、多元化、市场化发展，管理水平不断提高，服务内涵趋向丰富，本地一些被认知度较高的本地企业也正在逐步形成。 根据去年的调查报告显示，无锡市近几年新建小区物业管理覆盖率及收缴率达到90%以上，其余项目一般物业费收缴率在70%左右，部分老住宅区物业费收缴率甚至低于30% 。由于收缴率较低，因此目前情况下无锡市能达到较佳赢利水平的物业公司仅占10％左右，约有超过50%的物业服务企业存在亏损情况，形势不容乐观。 倍讯易 / 由于业主缺乏对物业管理方面的专业知识，对市场行情不了解，导致物管企业服务定价、物业管理、物业收费时争议颇多，为此，江苏省建设厅出台了≤住宅物业管理服务标准≥，该标准的制定将物业管理服务费按照标准不同共细化为7个等级。2006年4月，无锡市根据该标准结合本地情况及时编制下发了≤无锡市普通住宅物业管理服务简明标准≥。 例： 项目 内容 基本标准 清洁管理 电梯及电梯厅保洁 每日清扫1次电梯轿厢 共用卫生间保洁 每日清洁1次 道路保洁 每日清扫1次 绿化带保洁 每月清扫1次 垃圾桶、果皮箱 每日清运1次 房屋、共用设施、设备维护与管理 服务时限 报修1小时内到位 给水设施 饮用水水池（箱）每年清洗消毒1次 排水设施 发现堵塞及时疏通 园林绿化养护与管理 草坪 每年修剪二次 安全防范 人员组织 有门卫值班，并佩戴标志 一级服务（指导价0.1元/㎡·月，不含电梯使用费） 七级服务标准（指导价1.3元/㎡·月，不含电梯使用费） 项目 内容 基本标准 清洁管理 共用楼道保洁 每日打扫、拖洗1次各楼层通道和楼梯台阶，水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，大理石地面每3个月打蜡1次、每半年抛光1次，每日清理1次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头，每日擦拭1次公共设施，每周擦拭1次楼梯道墙面及共用门窗玻璃 电梯及电梯 厅保洁 保持电梯轿厢清洁，每日更换1次地毯，白天循环对电梯厅进行清洁，每半月对电梯门壁上光1次 共用卫生间保洁 专人清洁打扫消杀 停车场、共用车库或车棚保洁 每日清扫1次车库的纸屑和垃圾，每周擦洗1次门窗等公共设施，每月清扫1次地下室管线，每月进行2次地下室消杀工作 绿化带、道路保洁 每日清扫3遍，3小时内目视无垃圾，每月清洁2次灯具 标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁 标识、宣传牌每日擦拭1次，雕塑每周擦拭1次 休闲、娱乐、健身设施保洁 每日清洁1次 门卫、岗亭、监控探头保洁 门卫、岗亭每日清洁4次，室内外墙面每月清洁3次，监控探头每月擦拭1次 垃圾桶、果皮箱 每日清运2次，每日擦拭1次，每周清洗1次 垃圾收集与处理 每日定时上门收集生活垃圾2次 卫生消杀 灭鼠、灭蚊等每月至少进行1次，夏季半月消杀1次 房屋、共用设施、设备维护与管理 服务时限 报修15分钟内到位，6小时内修复，特殊情况另行约定 油漆粉饰 对木件设施每3年油饰1次，对钢铁设施、设备2年油饰1次，楼梯间、公用走廊的室内墙面每2年应粉刷1次 建筑物外立面 每3年清洗1次 给水设施 饮用水水池（箱）每年清洗消毒1次、水质化验1次，每1个月清洗1次泵房；每季对水泵机组清洁保养1次，每2个月对共用给水管道进行1次全面检查维修 排水设施 每月清扫1次以上排水明沟，每半年对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次 园林绿化养护与管理 草坪、树木、花坛 成活率在98％以上，无明显缺株，每年修剪4次 人工湖、喷水池 人工湖每日打捞清洁1次，喷水池每日打捞清洁1次、每半月清洗1次 假山、亭、廊、雕塑等建筑小品 每月清洁检查1次，每2年粉刷1次 安全防范 人员组织 专职安全护卫人员，佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，佩戴规范，仪容仪表规范整齐，可以进行简单英语会话，服务热情周到 门卫 各出入