某地产集团房产可行性报告q03178.doc

南京孝陵卫地区房地产可行性报告 目录 第一部分：项目分析 一．项目简介 二．项目ＳＷＯＴ分析 三．项目规划设计方案评析 四．项目综合评价及项目发展策略 第二部分：市场分析 一、南京市总体社会及经济发展状况 二、房地产总体市场现状及走势分析 三、市场需求分析 四、竞争市场调研与分析部分 第三部分 法律风险分析 一、土地出让条件 二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段 三、总体评价 第四部分：投资估算与融资方案 4.1投资估算 4.1.1投资估算相关说明 4.1.2分项成本估算 4.1.3总成本估算 4.1.4单位成本 4.1.5销售收入估算 4.1.6税务分析 4.1.7项目资金预测 4.1.8现金流量表 4.1.9自有资金的核算 4.2融资方案 4.2.1项目融资主体 4.2.2项目资金来源 4.2.3融资方案分析 4.2.4投资使用计划 4.2.5借款偿还计划 第五部分：项目整体定位 一．整体定位原则 二．项目整体定位 三．形象定位 四．产品定位 五．规划建议 六．建筑 七．户型 八．园林建议 九．室内设计建议 十．配套建议 第六部分：不确定性分析 6.1盈亏平衡分析 6.2敏感性分析 6.2.1变动因素一成本变动 6.2.2变动因素二售价变动 6.2.3变动因素一容积率变动 6.3风险分析 6.3.1风险因素的识别和评估 6.3.2风险防范对策 第七部分：综合评价 7.1社会评价（定性） 7.2环境评价（影响及对策） 7.3公司资源匹配分析 第八部分：研究结论与建议 8.1结论 8.2建议 附件： 1、《南京城市发展与住宅市场研究报告》 2、《南京土地招投标市场研究报告》 3、《聚宝山项目提交政府答疑的问题》 第一部分 项目分析 一、宗地位置 一环线内侧、主城与仙西新市区结合部。宗地位于南京主城东北、一环线（绕城公路）内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区“仙林大学城”4公里，距玄武湖——新庄立交5公里，距新街口CBD和湖南路商业中心分别为10公里和8公里，明年5月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅10分钟车程。 聚宝山与紫金山之间。项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区——紫金山（又名钟山）。 距南京经济技术开发区3公里。南京经济技术开发区为国家级开发区，2001年实现GDP60亿元、技工贸总收入205亿元、实际利用外资1亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排名16-18位。 图1-1 宗地区位 二、宗地现状 1、四至范围 宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路（312国道），东起一环线——绕城公路，西至沪宁铁路和宁栖公路。 图1-2 宗地四至范围 2、宗地形状 宗地东西长、南北窄、北侧内凹，形状酷似元宝。 表1-1 宗地面积指标 指标 总用地 代征道路与绿化用地 配套学校用地 净用地 长（米） 1400 2000 —— 1200 宽（米） 450 50-100 —— 400 面积（平米） 645208.5 合968亩 133132 15000 497076.5 合746亩 图1-3 宗地形状及尺寸 3、宗地标高 （1）宗地内部东高西低 宗地标高25-57米，东高西低，最大高差32米，综合坡度2度。 按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域，其中，40米以上区域占总用地面积的近一半，31米以下和31-40米区域各占四分之一左右。 图1-4宗地内部高差 （2）宗地标高低于周边用地 东部显著低于绕城公路，最大高差12米左右。 西部与沪宁铁路基本持平,局部低于沪宁铁路2米。 南部局部区域低于宁镇公路，最大高差6米左右。 北部的聚宝山西峰标高125米，东峰标高100米，从宗地北部开始起坡，逐步升高。 图1-8宗地与周边高差 4、地块现状 地块现状以农田、植被、居民住宅、工厂和货运、汽车及汽车设备市场为主，其中，农田和植被占总用地面积的近一半。 图1-9 宗地土地利用现状 （1）工厂与市场 主要工厂与市场共计12家，占地总面积15万平米，大部分仍在生产运营，其中3家有轻微空气污染，没有地下污染，待拆迁后污染将自动消除。 表1-2 工厂基本情况 名称 经营业务 运营状况 环境污染情况 源宝化工公司 轮胎装配 在运营 无 利达服装公司 服装生产 在运营 无 添喜化工 洗涤剂 在运营 轻度空气污染 光英炉业 锅炉生产 在运营 轻度空气污染 包装容器厂 包装材料 在运营 无 金属配件厂 金属配件 在运营 无 野马电声乐器厂 电声乐器 在运营 无 金陵特种电缆厂 电缆 在运营 无 屠宰厂 屠宰 在运营 轻度空气污染 宏大设备市场 汽车设备销售 在运营 无 东风汽车 汽车销售 在运营 无 玄武湖货运市场 货车停车场 在运营 无 （2）居民 居民隶