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东大街商业策划报告2.22演示教学.ppt
前 言
一、项目立地分析
1、地块立地分析
2、地块SWOT分析
二、商业定位分析
1、城市概况
2、城市经济发展
3、城市规划发展
三、海安商业市场概况
1、海安商业现状
1)、人民路商业业态分析
2)、曙光路商业业态分析
3)、中坝路商业业态分析
4)、文峰大世界商业业态分析
5)、恒天新世界商业业态分析
6)、安达步行街商业业态分析
7)、贵都广场商业业态分析
8)、地板一条街业态分析;前言; 本案在位置等很多方面与中大街类似,如果我们不能突破这种困境,那么,我们就成为第二个中大街。如果突破这种困境,一方面树立了亚伦地产城市商业运营商的品牌形象,东大街项目也将成为海安的主题式商业标杆;同时也复兴了东大街千年商贾之地的品牌形象。;通过前面对项目全面的诊断与思考;PART1:项目立地及分析;一、地块立地分析;优势(Sterngths)
本案地处海安老城区东大街,南依人民路,交通便捷,周边商业氛围浓厚;整体70万平米的超大体量规划。
劣势(Weakness)
随着文峰电器的南迁,与城区其他商业相比,本案区域商业业态比较杂乱,形象差,没有特色亮点。
机会 (Opportunity)
高速发展的经济,主题式商业的缺乏。本案区域是城市重点打造的旅游版块,项目以北是城市规划的核心居住区,存在一定的商业机会。
威胁 (Threats)
城市核心商圈南移,两横两纵路段的商业,日趋成熟。;海安县位于江苏省东部的苏中地区,南通、盐城、泰州三市交界处。东临黄海,南望长江,是苏中水陆交通要冲。204、328国道 和202省道贯穿全境,两条运河 沟通长江、淮河两大水系。海安县是传统的革命老区,教育之乡。全县人口近100万人;海安镇人口约20万人。随着火车站、苏通大桥、崇海大桥的相继建成通车,海安逐渐发展成为上海都市圈辐射苏北的桥头堡。;海安2007-2010年地区生产总值每年保持50亿元左右的增长额。
消费品零售总额每年保持20亿元左右的增长额。
城市经济发展势头良好,城市消费持续增长。;2007-2010年,海安城镇人均可支配收入持续增长,每年保持10%以上的增长率。
截止2010年,海安城镇人均可支配收入突破2万元大关,全省排名24位,城镇人均购买力大大提高。;海???县城市总体规划纲领是“东突南移”,以大交通、大枢纽为方向,将城市与火车站融合。而城北将以核心居住区为规划发展方向,连接老城区与城北区两大城市版块的人民东路段是
——集文化、教育、旅游、高档居住区为一体的区域。;PART3:海安商业市场概况;①安达步行街 ②恒天新世界 ③文峰大世界
④明珠城 ⑤贵都广场;;;;;;;;;;;;二、商业物业类型及模式分析;随着新文峰的南迁,城南SHOPMALL的商圈已经逐步成熟,宁海路商圈、中坝路商圈以及人民中路商圈在业态上基本自成体系。恒天新世界、贵都广场、明珠城、安达步行街等已经呈现出一定的商业集聚效应。分析得知,无论从物业类型还是消费人群,本案不具备卖场式商业的先天条件,物业类型也不符合裙房商业的思路定位,随着经济的高速发展,街铺商业模式已经落后时代发展的脚步,将逐渐被淘汰。
一种全新主题式商业是我们唯一的突破口!;商业主题定位;主推案名: 花样年华 生活广场;花样年华(休闲、娱乐、美食、购物);PART4:东大街商业规划; 目前北城区主要有中大街、新华新村、教师新村、海洲花园、锦绣花园已经入住,其他项目还处在销售及规划过程中,整个北城区消费力相对不足。但是未来3、5年后,随着各个项目的交付使用,北城区的消费人群将达到10人,这也将是本案商业推广成功的一个重要支撑点。;1、本案内部的人群是本项目商业运营中最稳定和可靠的消费客源;
2、周边学校以及韩国钧故居的游客;
3、以特色餐饮、个性化的休闲娱乐等业态,来聚集县城中心时尚、个性的消费群体。
4、当商业运营成熟时,整个海安城的人群都是本案商业的消费群体。;三、总体商业规划;四、东大街·海天国际商业业态建议;;业种;业种;业种;业种;七、价格建议 ;1、海安部分项目价格、租金列表;2、项目价格测算;2)计算过程
V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n}
=1095/(7%-4%)*{1-[(1+4%)/(1+7%)]35}
=23360元/㎡
3)收益法计算得出——
本项目商业现值估价为:23360元。
3、按照市场比较法计算:项目与中大街内街、人民东路、恒天新世界、人民西路、中洋现代城进行比较,单价应为20801元。
比较方式如下:
说明:
根据购买客户可能会提到的项目,选取市场比较楼盘,根据判断比较确定对本项目影响的权重:
重点比较:人民东路20%
一般比较:人民中路20%、中洋现代城附近20%、恒天
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