关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知.pptVIP

32 .以土地换取开发企业股权会计处理—投资方 按《非货币性资产交易准则》—具有商业性质的交易进行会计处理。 土地交付方收到股权时： 借：长期股权投资（公允价） 累计摊销 贷：无形资产—土地使用权 营业外收入 感谢您的聆听，再见！ 12 .关于土地买价或出让金（3／6） 买价是从政府以外的土地使用者购买而支付的价款； 土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条、第十九条 （1990国务院令55号） 12 .关于土地买价或出让金（3／6） 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990国务院令55号）第八条:土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让应当签订出让合同。 第十九条:土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 13 .关于契税、耕地占用税、土地使用费（4／6） 契税的计税依据包含价外费用。 《国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（2004年财税134号）:1、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 　　（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 　　没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 　　1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 　　2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 　　 13 .关于契税、耕地占用税、土地使用费（4／6） 　　（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 　　2、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。 返还土地款问题是否冲减计税依据问题？参见：《关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（2009年国税函603号）:出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。 14 .关于土地闲置、变更用途和超面积（5／6） 应当注意的问题是计算土地增值税时，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 政策依据：《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 第4条 土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费。 政策依据：《关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函[2008]662号）对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。 15 .关于拆迁补偿、安置及动迁、回迁房建造（6／6） 赔偿价值与形式。《国有土地上房屋征收与补偿条例》十七条、二十一条。 拆一还一，以建造成本作为土地成本，并据此计算缴纳营业税。 超面积的部分，按同期销售价格视同销售。 政策依据：《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函【1995】549号） 15 .关于拆迁补偿、安置及动迁、回迁房建造（6／6） 《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函【1995】549号）:　对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房，车棚，托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。 16 .项目营销设施建造费—案例 国税发2009-31号文件中提及的开发间接费—营销设施建造费开支的内容主要包括哪些？是指自行建造的建安成本吗？是否含装修费？如