不动产经纪业执业之注意事项-台北不动产仲介经纪商业同业公会.docVIP

台北市不動產仲介經紀商業同業公會演講 『不動產經紀從業人員應具備之法律素養』 主講人：臺北市政府地政處陳處長錫禎 壹、通則篇－重要觀念與政策 一、土地為何須辦理登記 二、土地登記之定義 三、登記法令關係 (一)法律位階 (二)大法官會議解釋無效之類型 1、自始無效 2、立即失效 3、限期失效 4、檢討改善 (三)法律名稱 (四)命令名稱 (五)何種情況下應訂定法律 (六)土地登記之法令依據 (七)為何訂定土地法令 四、登記損害賠償 (一)國家賠償之定義、法源 (二)土地登記損害賠償 (三)登記儲金之來源及用途 (四)土地登記損害賠償學者認為係採「無過失責任主義」 (五)過失 1、抽象輕過失 2、具體輕過失 3、重大過失 (六)土地登記損害賠償請求如經地政機關拒絕，受損害人得向司法機關起訴 五、實價登錄 (一)研修三法因應：平均地權條例（修正§47）、地政士法（新增§26-1、51-1）、不動產經紀業管理條例（新增§24-1、§24-2，修正§29） (二)不動產成交實際資訊申報登錄事宜（研擬中） 1、實價登錄資訊登錄受理單位：直轄市、縣（市）政府，其下分設登記機關者，由土地所在地之地政事務所辦理。 2、規劃於地政事務所使用之地政整合系統增修申報登錄功能。 3、實際資訊類別 (1)交易標的：建物門牌、土地坐落、交易筆棟數。 (2)價格資訊：房地交易總價、土地交易總價、建物交易總價、車位個數、車位類別、車位總價、有無管理、管理費、交易日期等。土地、建物如分別計價者，分別登錄；合併計價者，登錄總價。 (3)土地資訊：土地移轉面積、土地使用分區或編定、鄰接道路寬度、土地使用現況等。 (4)建物資訊：建物移轉面積、屋齡、交易樓層別、總樓層數、地上總樓層數、地下總樓層數、建物構造、建物用途、建物格局、有無增建等。 4、申報義務人（以買賣案件為例） (1)委託地政士申請登記：地政士 (2)委託不動產經紀業居間或代理成交，除委託地政士者外：不動產經紀業者 (3)未透過地政士或不動產經紀業者：權利人 5、受理申報程序 (1)產製實際資訊申報書 (2)確立申報登錄期限 (3)受理實際資訊申報 (4)寄送逾期申報通知書 (5)受理補行申報 (6)寄送裁罰通知書 (三)事實上，可依土地法施行法第17條規定，修改登記申請書格式及簿冊，增訂實價登錄之欄位，由買賣當事人於申請移轉登記時填載買賣實價，並據以登記即可。 六、債權約定事項之登記 (一)債權登記之公示 1、債權約定事項之登記 2、事實行為之登記 (二)登記實務之挑戰 (三)不動產登記法 七、空地稅與照價收買 (一)法令依據 (二)實施空地限期建築使用後，究係加徵空地稅或照價收買，兩者之作業程序自實施範圍之劃定，會同有關單位進行現況調查，報中央主管機關核定，迨通知限期建築，需要相當之行政作業期間，加上給予地主建築之期限（在直轄市為2年），直到加徵空地稅或實施照價收買，約需3年，對於抑制土地投機壟斷，往往令人有緩不濟急之疑慮。 (三)現行房地產價格不合理飇漲，係因游資充斥、人為炒作等所致，非屬經濟面之房屋供給不足，相關專家學者對政府採該等手段平穩房價，多認無實益而不表贊同，故政府之政策手段需審慎衡酌，並兼顧適時、適地。 八、土地徵收市價補償 (一)土地徵收定義 (二)徵收補償價格法令依據 1、補償價格之計算 2、公告土地現值作為徵收補償價格之缺點 (三)研修法令因應 (四)建議事項 九、豪宅稅、空屋稅、房屋稅制的改進等 十、結語 貳、不動產仲介經紀人員篇 一、不動產經紀人員存在之必要性及其重要性 二、不動產經紀人員應了解之法規 (一)不動產經紀人專業訓練機構團體認可辦法不動產經紀營業員專業訓練機構團體認可辦法0980725218號函釋 經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。 前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。 廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。 經紀業之廣告及銷售內容，應依下列方式辦理： (1)直營店或獨立品牌店部分：廣告及銷售內容應註明之「經紀業名稱」，可為經紀業辦理公司或商業登記之名稱，或肆應廣告製作簡明扼要及經紀業實務需要，得適度簡化為足以使消費者辨識該廣告責任之經紀業名稱，並註明經紀業組織型態為「公司」或「商號」(例如：「○○不動產仲介經紀股份有限公司」簡稱為「○○不動產（股）公司」或「○○房屋仲介企業社」簡稱為「○○房屋企業社」)。 (2)加盟店或加盟經營部分：依直營店方式註明經紀業名稱外，應另標明加盟店或加盟經營字樣，尚不得逕以加盟店名稱替代不動產經紀業管理條例第21條第2項規定之經紀業名稱。 違規樣態 A、未與委託人簽訂委託銷售契約書(僅接受口頭委託及未取得委託銷售均屬之)，即刊登廣告進行銷售。 B、廣告未註明經紀業名稱；或只註明加盟業者名稱