2018年南京江宁地区各项目区域市场市调报告.doc

项 目 区 域 市 场 市 调 报 告 第一部分 区域市场分析 1、区域概况及其相关分析 1.1 江宁经济开发区概况 江宁经济开发区创建于1992年6月18日，总体规划面积317平方公里，由两园一区组成，其中江宁开发区发展最早，成熟度最高，江宁科学园结合大学城的兴建发展也较快，而临近禄口机场的空港工业园则随着福特、菲亚特、马自达等龙头汽车企业的入住，正成为新的投资热土。 江宁开发区地处南京城市南部，距市中心7公里，距中国内河第一大港南京新生港20公里，距南京禄口国际机场7.5公里，水、陆、空交通极为方便，是南京主城发展的核心区域。 江宁经济开发区总体规划的功能定位为：具有鲜明特色的国际化、现代化、生态型的南京新市区；一个以高新技术产业、高科技企业、高科技人才为支撑的经济园；一个与国际惯例接轨、与现代市场经济接轨的创业园；一个人与自然和谐共生的城郊休闲旅游生态园；一个人居环境清洁优雅、文化气息浓郁、充满生机活力的文化园。 1.2 空港工业园规划 南京空港工业园总体规划75平方公里，前身是江苏禄口华商科技园，为了响应国家做大做强开发区的号召，江宁开发区于2004年7月接管了华商科技园，并更名为南京空港工业园，园区规划分为四大功能区，即：汽车零部件产业区、IT高科技产业配套区、现代物流产业区、生活配套区。园区内各类服务日趋完善，形成与南京江宁科学园、江宁开发区三园鼎立格局。 园区内最大的两条景观大道：将军大道和新城大道，其中新城大道在07年7月通车，将军大道在园区的南段在9月通车，随着路网系统的日益完善，园区与外界的交通变的越来越便利，通过将军大道往北可以直通市区，而新城大道贯穿园区东西，是园区的主要景观大道。 随着机场保税物流区、金盛、环亚、六和、美星鹏、江宇、江山、嘉盛等多个项目的落户，极大提升空港工业园的发展层次和内涵，标志禄口板块开始趋热。 南京六和机械公司和南京美星鹏科技实业有限公司两个项目均为福特汽车配套，分别生产汽车冲压件和汽车涂料，投资总额达1800万美元和2500万美元。 南京空港保税物流中心（B型）总投资为2．5亿元人民币，注册资本为5000万元。 南京金盛国际采购商贸中心项目由金盛置业投资集团投资30亿元人民币兴建。计划建设以国内外建筑机械、建材、装饰、家居产品为主，集产品交易、展示、贸易洽谈、储运、产品研发加工及综合配套为一体的现代化“航母”级物流交易中心。 南京环亚国际物流建材商贸中心项目计划建设以装饰材料仓储为主、门类齐全、配套设施完善的大型综合建材专业采购中心。该项目总投资20亿元人民币。 阶段目标： 初期，重点发展物流、航空配套服务业，打造区域的交通、流通枢纽门户； 中期，大力发展航空服务业和航空关联产业，打造以航空产业为主体的综合航空城； 远期，形成南京都市圈重要的副中心，国内领先、国际知名的航空城。 禄口空港地区包括江宁区的禄口街道、横溪镇和溧水县的柘塘镇，总面积378平方公里。 总体空间框架“一城三团” “一城”为禄口新城，规划城市建设用地70平方公里，人口50万，是未来空港地区发展的主要载体，将形成产业发展、公共服务和景观、生活服务“三轴三片”格局。 “三团”中，横溪组团为飞机制造产业预留空间；禄口街道的铜山组团为航空配套服务业预留空间；而柘塘组团则为空港地区的进一步发展作用地储备。 　2、区域土地市场分析 07年禄口成交土地 地块 位置 用途 实际出让 面积 （平方米） 容积率 成交价款（万元） 楼面地价 （元/ 平方米） 中标单位 2007G25 禄口街道铜山社区铜溧路南侧地块 旅馆业用地 13333.2 ≤0.8 825 773 南京鸣松商务休闲有限公司 2007G26 南京市江宁区空港工业园新城大道以北，燕湖路以东A地块 商业用地 40453.8 ≤1.5 3000 494 南京冠宇建材实业发展有限公司 2007G27 南京市江宁区空港工业园新城大道以北，燕湖路以东B地块 商业用地 42311.2 ≤1.5 3130 493 南京冠宇建材实业发展有限公司 2007G63 禄口街道来凤路东侧地块，东至区禄口第三医院，南至茅亭路，西至来凤路 商业、办公、酒店式公寓用地 16659.7 ≤2.0 6100 1831 南京晨虹房地产开发有限公司 2007G106 禄口街道新城大道以南，燕湖路以西地块； 商业用地 34410.4 ≤2.0 4400 639 丰盛产业控股 08年禄口成交土地 地块 位置 用途 实际出让面积 （平方米） 容积率 成交价款（万元） 楼面地价 （元/ 平方米） 中标单位 2008G07 江宁区东至南京禄口机械厂,西至来凤新村,南至规划道路,北至