宁波和泰星城三期第二阶段经营与销售推广计划.ppt

和泰星城三期 第二阶段营销推广计划 2008年6月1日~8月31日 ;PART1——目标 PART2——市场 PART3——对策 PART4——战术 ;PART1——目标 目标决定行动，思考决定出路 ;本阶段（2008年6月1日~8月31日）主要目标 改变和泰星城三期办公、商业产品 不利的销售局面 利用营消活动与广告推广整合 创造6月，7月，8月的传统淡季 淡季不淡的销售局面 完成8月底去化40％的销售目标 ;PART2——市场 不利的市场，需要更锋利的营销;整体市场概况;中国人民银行决定从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后高达16.5%。尽管，管理层上调存款准备金率所针对的不仅是房地产业，可房企贷款难度增加却是不争的事实。同时，银行在严格控制对房企贷款的同时，也将加大对应收本息的催讨力度。这样，将有大部分房企资金吃紧甚至出现资金链断裂的现象，从而导致房企项目转让大幅增加，甚至出现中小房企大面积倒闭、房产行业大洗牌、房价大跌的现象。称这样的现象为房市地震实不为过。;自去年10月以来，各大城市楼市先后进入观望，迄今已过半年，超过2003年以来任何一年持续的观望时间周期，包括2003年因非典导致的观望。2007年春节前，楼市也曾有过两个月的短暂观望，但春节过后很快强烈反弹。而2008年的5月，暂时还看不出强劲反弹的迹象。如果5月份各大城市的房地产市场继续表现为观望，观望有可能持续到今年年底。 ;◆楼市地震的预期，以及今后事态的发展，将更加导致市场观望情绪加重。 ◆做最好的准备，做最坏的打算，如果2008年接下来的市场情况都不理想，我们该怎么做？ ◆以本案的体量和价格,以及地段抗性来看，必须做到旺季旺销，淡季不淡，才能完成销售目标，因此在接下来的6月、7月、8月我们必须淡季逆市热销。 ;池州市场情况;池州城市约二十万人口,不足万元的人均可支配收入，办公人群及商业消费人群有限，加之外地投资者少，主要是本地购买，因此市场对办公及商业需求量不大。;本案价格阻力;总结;PART3——对策 没有错误的市场，只有错误的策略 所以策略必须对，狠，准;本案价值再定位——不去改变产品，而是去改变观念。 本案客群再寻找——往宽了找，往深了挖，跟紧了追。 引爆重大活动——大礼，大利益，大优惠刺激客户。 配合活动的立体传播——是我们客群的都得知道，知道了的都得行动。 ;最大的抗性是“南”热“北”冷，客群购买理由就冲着区域未来的发展。 再讲“吸引全城”显然效果不大，但既然有客群购买这里的商铺，显然对区域还存在一定信心，虽然这里不再是城市发展主力方向，但未来这里的小区楼盘和居住人口会越来越多（和泰星城住宅热销就是明证），未来消费群体可以预期。 既然我们跳不出区域，那么我们就要做区域的中心和领袖——北部邻里生活中心（区域商业中心），虽然区域还有其他的社区商业，但我们只要按这个目标去打造，就能实现抢先占位。 “邻里中心”是新加坡盛行的一个社区服务概念，是指在3000户至6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。它妥善地解决了城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题。 ;目前，国内的“邻里中心”一般建在大型的居民社区，集各种文化、娱乐、商业网点和便民服务于一体，能为方圆1公里内的居民提供日常生活中想得到的所有服务。 本案一、二、三期的居民总数是“区域商业中心” 的成立条件，首先本社区的办公，居住人群，就为商业提供了基本的保障，而辐射吸引周边8大社区，更让区域商业中心实至名归。 区域商业中心是整体形象，那么项目的5米~5.4米层高，则是其产品最具吸引力的地方，宣传上可以“买一层，租两层”进行宣传。 因此得出商业定位: 区域商业中心·买一得二;本案价值再定位——办公 ;往宽了找——写字楼的客群除了挖掘现有客群外，针对池洲下辖一区（贵池）三县（东至、石台、青阳）的政府机关（把本案作为驻池洲办事处）、民营企业（把池洲作为企业总部）也进行推广，本省外地，甚至外省（如浙江温州，台洲的炒房团）也可以伸出橄榄枝。 往深了挖——本案商业可以对北部区域及8大社区商铺的租赁商户进行摸底、动摇。甚至可以对本案住宅业主进行问券和拜访形式的调查，对有意向购买商铺者给予适当的优惠。 跟紧了追——每个客户的身后，都站着三个客户，这一规律同样适合于商业地产，对我们的老客户应该实行“老带新计划”（方案见和泰星城三期推广解决之道，详细方法待确定后提供。）;;配合活动的立体传播;配合活动的立体传播;PART4——战术 正确的执行，就是最好的战术 ;本阶段重大营销活动1 详细方案及广告推广配合;活动主题 和泰再度邀您去看海！ 3大看海菜单;;活动时间： 6月1日-8月25日 启动期6月1日-8月15日，活动期8月16日-8月25日 活动对