二手房开始主导一二线楼市 中国楼市将迎深刻变化 信息精.PDFVIP

专题分析：  二手房开始主导一二线楼市 中国楼市将迎深刻变化 信息精粹： ◆【私人银行酣战：招行稳坐规模一哥 工行创收能力最强】 ◆【商业银行跑步前进谋转型 期待与互联网融合】 ◆【房企抢地热幕后推手:银行倒贴价贷款做支撑】 ◆【国内首例电票公示催告惹争议 电子汇票如何丢失】 ◆【人民币面临阶段性贬值压力】 重要声明: 本刊物的信息均来源于公开资料，我们对这些信息的准确性和完整性不作任 何保证，仅供参考。 1 专题分析 二手房开始主导一二线楼市 中国楼市将迎深刻变化 【参考信息】  据中国指数研究院统计，2016 年前4 个月，北京二手房成交面积791.7 万平方 米，约为新房成交面积的3.5 倍；上海二手房成交面积1089.03 万平方米，约 为新房成交面积的2 倍；深圳二手房成交面积421.74 万平方米，约为新房成交 面积的2.3 倍。  事实上，2015 年二手房成交超越新房的趋势就已显现。上海2015 年全年二手房 成交面积3020 万平方米，是新房成交面积的1倍以上；北京二手房成交面积1800 万平方米，几乎是新房成交面积的2 倍；深圳二手房成交面积为1064 万平方米， 是新房成交面积的1.6 倍。  在一些二线城市，二手房也是量价齐升。福州骊特房产总经理郭华介绍，2015 年福州二手房成交套数是一手房的1.4 倍。搜房网数据显示，今年1 至4 月， 南京二手房成交套数达到5.4 万套，超过新房成交4.95 万套。  从楼市敏感度看，二手房也最先感知冷暖。业内人士介绍，率先开启此轮房价 回升通道的是一线城市的二手房。进入2016 年，一些热点城市二手房市场甚至 出现了非理性上涨。中国指数研究院数据显示，2016 年前3 个月，北京、上海、 广州、杭州的二手房价格分别同比上涨17.96%、28.78%、6.64%和5.73%；分别 超过新房上涨价格10.03%、20.38%、0.47%和1.99%。  业内人士认为，北京、上海、广州、深圳等一线城市和部分二线城市住房市场 起步早、发展快、规模总量大，目前这些城市核心城区新增供应量已经很少， 新建商品住房多呈“郊区化”。出于价格、交通、配套等因素影响，大多“刚 需”从一手房市场转向二手房市场，一线城市的住房市场已率先步入以存量房 交易为主的阶段。  专家还认为，近些年二手住房市场越来越活跃，其主要原因还有存量房源的攀 升。瑞银首席经济学家汪涛认为，中国住房的内在供求格局已发生变化。瑞银 2 报告显示，根据2010年第六次全国人口普查数据，在不考虑住房质量的前提下， 2010 年时城镇和农村户均已拥有约1 套住房。  业内人士认为，随着“存量时代”的到来，房地产业必将加快供给侧的改革， 城市建设“大兴土木”“大拆大建”“摊大饼”式的粗放发展方式将发生根本 变化，住宅市场会更反映出真实需求。  首先，房价将更多依赖市场机制调节。中信证券地产行业首席分析师陈聪认为， 影响二手房和新房价格的因素截然不同。房价看涨预期强烈往往导致需求上升， 二手房主就会以惜售、跳价等表现减少市场供给；反之，当房价下跌趋势明显， 二手房主则倾向于抛售房源，而购房者则会进入观望状态。因此，二手房主导 市场时，房价更多将依赖市场机制调节。  其次，或将倒逼地方政府摆脱土地财政依赖。专家认为，前些年不少地方采取 举债建设——出让土地——抬高地价的方式“经营城市”，“摊大饼”式地发 展房地产，造成规划与实际需求失衡，城市与产业发展脱节。  第三，将推进房地产业供给侧量与质的改变。随着家庭和人口结构的变化，存 量房的日益增多，一个年轻家庭未来将可能继承多套房产，届时，房地产市场 必将发生深刻的变化。因此，业内人士指出，楼市进入存量时代