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项目开发不同阶段的资金需求及融资渠道 文/伟业投资顾问公司总经理 杨泓 自2003年人民银行“121”号文颁布以来，房地产开发商在住宅项目开发的不同阶段的融资行为均受到一定的影响，具体表现在：（1）各商业银行不再向开发商发放流动资金贷款；（2）各商业银行不再向开发商发放用于缴交土地出让金的贷款；（3）申请房地产开发贷款的项目必须“四证”齐全，且自有资金应不低于开发项目总投资的30%；（4）各商业银行只对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。因此，国内开发商能从商业银行获取的贷款种类减少，贷款要求更严，同时向购房者收取的购房总价款的时间亦相对滞后，其在项目开发的各个阶段会面临越来越大的资金压力。由此，融资成为了2004-2005年房地产行业的热点讨论问题，各种房地产金融论坛也层出不穷。本文拟结合伟业顾问开展房地产金融业务的实际案例对北京市住宅项目在开发的不同阶段的资金需求进行剖析，并就可能的融资渠道进行探讨，以期能对国内开发商有所裨益。????一．?北京市住宅项目在开发的不同阶段的资金需求分析结合伟业顾问给开发商提供融资服务的经验，开发商在项目开发的过程中，会在若干个时点产生很大的资金压力，形成现金缺口，如下图所示： 上图中蓝色线表示随着项目不断开发，开发商累计支出的现金；红色线表示自项目开始销售起，开发商累计回收的现金。时点一：在取得《国有土地使用证》后及《施工许可证