[咨询策划] 深圳龙坂片区2010-1012年房地产市场供应预研.pptVIP

龙坂片区2010-1012年房地产市场供应预研;目录;区域界定：龙坂片区并非官方划定区域，而是地产人对于龙华和坂田片区这两个相近的，都以梅林关作为进出特主要通道的片区的合称。包括、龙华、民治、大浪、坂田四个街道办。;龙华：是宝安区的东部重镇，目前龙华片区包括了龙华、民治、大浪三个街道办，按政府新规划又定义成5个组团，总面积92.69平方公里。;坂田：即龙岗区坂田街道办，据最新的深圳城市规划，又分为三个组团，总面积28.51平方公里，建成区面积17.75平方公里;区域界定小结—;目录;政府着眼于将龙坂片区打造为城市的另外一个新中心，其中，中部综合组团规划、 龙华新城、二线拓展区的预先发展将极大提升龙坂片区的综合实力，加快区域发展进程。;中部综合组团规划：深圳城市副中心地位的确立，龙坂片区在该组团中处于最有利位置。;龙华新城：高于城市次中心定位，未来龙华新城不仅是深圳的城市次中心，而是深圳的核心居住区。;二线拓展区：深圳新兴豪宅区，完善的配套，高规格的规划，深圳未来城市高尚住宅的关键组成部分。;片区规划提升小结;目录;龙坂片区目前以高科技产业，制造业为主，2008年片区GDP超过1600亿，占深圳的08年GDP的21%，未来经济将以高端高科技、高端服务业为主，经济有望实现更大的飞跃。;企业名称;片区经济发展小结;目录;;“挤出效应”：外来影响带来的人口结构变化：-得益于城市化进程和关内土地开发接近尾声，南山、福田和罗湖客户呈现向关外区域置业趋势;“羊群效应”：外来影响带来的人口结构变化：，-作为深圳规划最完善，交通最便利的片区之一，中心区的财富人群大量移居龙坂，龙坂豪宅片区开始形成，而周边片区的财富人群也会跟随性的向龙坂片区聚集，共建龙坂高尚生活圈。;人口结构变化小结：通过片区自身的产业升级，能使片区居民的层次得到提成，而通过成熟片区的挤出效应，为龙坂片区带来大量的高尚人群，再吸引周边片区的高收入者，从而形成一个真正的高尚生活圈。;龙坂片区的高规划，高科技导向型经济综合基地的建设，进驻企业以高科技企业为主，同时伴随着龙坂片区的整体居住人群层次的变化，将会使得居住人口的逐步高学历、高收入化，使得片区的经济发展充满了动力，龙坂的房地产市场也能得到非常有利的支撑。;目录;龙坂片区目前与市区相连主要通过梅林关、福龙路、南平快速和清平高速，其中梅林关作为主要的连接通道，目前交通压力较大;目录;;轨道交通规划：副中心升级必备条件，轨道交通将区域迅速盘活，使得龙坂片区成为真正意义上的城市中心;地铁4号线：贯穿福田中心区、龙华新城和龙华老城区。龙华与福田共建15分钟生活圈。;;地铁6号线;快速公交系统：深圳将会开快速公交系统（BRT），其中的2号线连接上步南和清湖，在龙坂片区共设梅林检查站、坂田站、清湖三站，让客户从龙坂到达华强北商业区只需20分钟。;深圳新客站：最便捷，最高效的交通枢纽中心。衔接京广深港客运专线、杭福深客运专线及广深港高速铁路，并与轨道4、5、6号线接驳，预计到2020年的年旅客发送能力将达到4450万人次，堪称全国之首。;深圳新客站的巨大产业影响力：北京到深圳，上海到深圳两条高速铁路的交汇点。在龙华，必然对区域的物流业影响很大。而深圳市的“一横八纵”的市政道路规划使区域的地理位置更加突出，区域将成为深圳市的交通枢纽，对区域的物流业、商业、酒店业、房地产业都会带来重大的影响。 ;片区交通前景小结;PART3 -龙坂房地产市场历发展史;龙坂把发展房地产作为支柱产业而加以大力发展，随着龙华目前各项配套措施的发展与逐渐成熟，龙华的房地产住宅业最近几年来发展势头非常火热。;区域进驻发展商的演变之路：在06年以前，龙坂片区的开发商基本是本地原著开发商，只有万科一个知名大开发商有项目在售，2005年开始，金地、金光华等众多知名发展商进驻，区域楼盘品质开始提升，2009年之后，将有更多知名发展商陆续拉开序幕。楼盘品质将有更大的飞跃。;万科四季花城：开发时间： 1999~2003年，建筑面积： 544，000㎡ 总户数 ：4700户;龙坂片区历史供应情况：龙坂片区新房供应量从历年起伏较大，今年到目前为止，已经突破了历史的最高水平;龙坂片区历年价格变动：龙坂片区的新盘价格相对平稳，价格从01年开始慢慢上升，06年到07年处于了一个急速上升期，而07年到现在则又是平稳发展。;供应户型：户型从早期的小户型变成了中大户型为主流，市场的主力户型段为2房、3房。;区域户型配比：从各区域的的户型配比情况来看，2房和90㎡以上的3房都是各区域的主力户型，90㎡以下的三房的市场份额不大。;项目名称;2003年到2006年，世纪春城的价格快速而平稳的上涨，而07年上涨幅度最大；在产品供应方面，1期到4期，大户型的产品的总体比例是在逐步放大的;第五园历年产品供