当代中国城市里的住房问题.pptVIP

5、消费者预期改变 在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子；而是社会普遍的经济预期。 CPI上涨会增强人们对宏观经济保持强劲势头的信心。 国家通过土地和信贷等宏观调控政策抑制房价，反而会使消费者觉得房价会进一步上涨，因为土地供应下降了、房地产信贷减少了，住房供应会下降。 6、房地产商的把戏 操控：地产商通过控制言论、囤积房源等各种方式来达到操控房价的目的。 要挟：地产商要挟政府。地产商制造了一种说法，就是地产业是社会经济的支柱，不能跌，否则就会对整个经济产生重大的影响，以此来取得政府部门的某种保护。 三、房地产领域暴露出的一系列问题 商品房供给结构不合理，中低价位和中小套型住宅供应比例偏低。 土地征用和拆迁过程中的补偿问题 政府和房地产商的盛宴 投机型购房和短期炒作行为增加 房屋闲置率提高 潜在的金融风险 四、房地产金融面临的六大风险 部分地区房地产市场过热存在市场风险 房地产开发企业高负债经营隐含财务风险 “假按揭”凸显道德风险 ：假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。 基层银行发放房地产贷款存在操作风险 土地开发贷款有较大信用风险 房地产贷款法律风险加大 ：最高人民法院2004年10月26日发布了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，宣布自2005年1月1日起施行。该规定第六条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债” 依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险 为了解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散。我们认为，拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，也就是说，最好的途径是让投资者直接承担产业风险的市场化融资。 从国际经验看，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险；具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房；发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。 另一方面，可以利用资本市场，创新金融品种。例如允许银行把资金贷给开发商以后，把若干项目的债权“打包”在债市上卖掉。允许银行房贷在债市上“打包”转让流通。此外，随着今后房地产贷款的投向由开发贷款转向个人按揭消费贷款，个人抵押贷款的证券化将成为化解金融风险的有效途径。 五、如何平抑商品房房价 1、坚持区别对待、有保有压的调控原则 要严格区分居民房改住房、居民居住购房需求与投机性购房行为，对第一套住房和第二套住房采取差别性的税收政策和房屋贷款利率政策，提高第二套住房贷款首付的比率。对普通商品住房和高档商品房实行差别政策，促进普通商品住房的供给与销售，在土地和信贷、税收几方面控制高档商品房建设的规模。促进中西部地区房地产业的发展，适度调控东部发达地区和中心城市的房地产市场。 2、依法制止炒买炒卖和囤积土地的行为 土地出让合同要明确开工与竣工的条件和时间要求，严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让。要加大对闲置土地的清理力度，严格执行土地出让合同约定期限届满1年不动工开发的土地收取闲置费、满两年不动工开发的无偿收回土地使用权的法律规定，制止囤积土地行为。加强房地产开发用地供后监管，保证开发商按土地出让合同约定或国有土地划拨决定书的规定开工建设和竣工验收，并遵守套型面积、销售价格等控制性规定。 3、利用税收手段限制投机性购房和短期炒作 充分运用税收手段加大对投机性购房行为的调控。为调节开发商的过高利润，建议对过去以协议方式取得土地开发权的项目，加强土地增值税的征管。 尽快建立公正、公平、促进房地产稳定发展的税收制度。开征不动产税在国内已经研究讨论多年，财政部也已在部分城市开展试点。开征不动产税的目的在于给地方政府提供稳定的税收来源，促进房地产市场的健康发展。各种房地产税不仅要涵盖开发、交易和使用全程，而且要鼓励自住型需求，抑制投机型需求；要考虑对住房贷款实行税收抵扣；对于中小户型和中低价位普通商品住宅的自住消费，给予税收优惠，对于大面积、大户型或高档商品房的消费，实行较高税负。 4、进一步完善房地产市场管理 一是建设、房屋