2013年9月份考试房地产项目策划方案与风险管理第二次作业.docVIP

2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第二次作业一、名词解释题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）1. 注意力策划2. 房地产供给3. 房地产需求的价格弹性4. PM理念5. PR理念二、计算题（本大题共20分，共 2 小题，每小题 10 分）1. 张某家庭月收入10000元，每月用于购房支出的可占30%，张某计划以首付30%、按揭15年的方式购买某花园的一套住宅，现假定银行按揭贷款年利率为8%、该住宅平均售价8000元/平方米，问张某可以购买多大面积的户型？2. 某商业铺面建筑面积500平方米，地处商业中心，预计在未来30年的有效经营期限内，平均月租金预计为300元/平方米，年租赁成本约为租金的20%，年空置率为8%，假定市场期望的投资收益率为10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？李某计划以首付50%、按揭15年的方式购买该商铺，现假定银行按揭贷款年利率为8%，问李某月供应为多少？其每月所受租金是否能够支付按揭供款？三、简答题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）1. 按照风险来源，房地产项目风险可以划分为哪几种类型？2. 策划实施的监控方式是什么？3. 为什么要进行房地产市场调查？4. 采用高价策略的目的及适用情况是什么？5. 营销活动的技巧是什么？四、论述题（本大题共30分，共 3 小题，每小题 10 分）1. 新开楼盘的开价策略有哪些？2. 如何理解战略的含义及层次？3. 开发时序的确立有哪几种？答案：一、名词解释题（25分，共 5 题，每小题 5 分）1. 参考答案：注意力策划是在推销观念下强调以促销推广为主导的一种策划模式，是通过广泛的密切的信息传播来引起市场的关注与认同。解题方案：从注意力策划的定义来回答评分标准：回答出注意力策划的定义得3分2. 参考答案：房地产的供给，是指房地产开发商和拥有者(卖者)在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。解题方案：从房地产供给的定义来回答评分标准：回答出房地产供给的定义得3分3. 参考答案：房地产需求的价格弹性是房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比，在通常情况下，需求的价格弹性是一个负数，即当价格上升时，需求量一般会下降，但通常直接把它写做正数。解题方案：从房地产需求的价格弹性的定义来回答评分标准：回答出房地产需求的价格弹性的定义得3分4. 参考答案：即Profit Maxium,指企业利益最大化观念。追求以最小的投入、最快的速度实现最大的利润，是任何企业投资追求的终极目标，但如果走向极端，容易使企业产生短期行为。解题方案：从PM理念的定义来回答评分标准：回答出PM理念的定义得3分5. 参考答案：即Profit Rationalization,指企业利益合理化观念。企业追求利润最大化在是集中使很难实现的，而以合理的投入实现合理化的利益，才应该使企业的最佳经营思想。解题方案：从PR理念的定义来回答评分标准：回答出PR理念的定义得3分二、计算题（20分，共 2 题，每小题 10 分）1. 参考答案：答题要点 1、计算承购总价：P=10000*30%*[1-1/(1+0.67%)180]/[(1-30%)*0.67%]=448460 2、计算可以购买的面积：S=448460/8000=56m2解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：答对第一点得6分，其中式子答对4分，得数正确2分，答对第二点得3分，其中式子2分，得数1分，全部答对得92. 参考答案：(1)售价：[300×12×（1-20%）×500×（1-8%）]/10%×[1-1/（1+10%）30] A＝50％×0.67％）÷[1-1/(1+0.67%)180]=59992元 (2)每月所受租金=300*500=150000元 (3) 所以所受租金可以支付按揭供款解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：答对第一点得6分，其中式子答对4分，得数正确2分，答对第二点得3分，其中式子2分，得数1分，答对第三点得1分,全部答对得10三、简答题（25分，共 5 题，每小题 5 分）1. 参考答案：（1）国家因素变化形成的风险 （2）企业因素变化形成的风险 （3）市场因素变化形成的风险 （4)自然因素变化形成的风险解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得2分，全部答对得4分2. 参考答案：对策划执行的监控应当 （1）全程跟踪，动态监测，发现问题，及时处理 （2）应积极与项目业主、设计、工程、销售等单位及部门协调沟通，保证策划方案的执行效率。解