§2第二章资产评估基本方法(378KB).pptVIP

第二章 资产评估基本方法 第二章 资产评估基本方法 第二章 资产评估基本方法 本章目录 第一节 市场法 第二节 收益法 第三节 成本法 第四节 评估方法的选择 第二章 资产评估基本方法 学习目标 知识要求： 了解资产评估基本方法的含义和前提条件 理解资产评估的基本程序和相关指标 掌握资产评估市场法、成本法和收益法的主要技术方法 掌握市场法、成本法和收益法之间的区别 技能要求： 会利用价值评估基本计算公式计算被评估资产的价值 会结合实际情况选择相应的资产评估方法，对被评估对象进行价值评估 第二章 资产评估基本方法 第一节 市场法 一、市场法的含义和前提条件 市场法的含义 市场法又称市场价格比较法，是指利用市场上同类资产或类似资产的近期交易价格，通过比较与被评估资产的异同程度，以判断被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。 应用市场法的前提条件 存在发育完善、交易活跃的公开资产市场 市场上存在与被评估资产具有可比性的资产（即参照物）及交易活动 第二章 资产评估基本方法 第一节 市场法 二、应用市场法的基本程序和考虑因素 应用市场法的基本程序 选择参照物 参照物选择的基本要求 确定被评估资产与参照物之间的选择比较因素 对比指标差异并量化 初步确定被评估资产的价值 确定被评估资产的评估价值 应用市场法评估单项资产价值时应考虑的因素 资产的功能 资产的质量和实体特征 市场条件的一致性 交易条件 第二章 资产评估基本方法 第一节 市场法 三、市场法的应用 直接比较法 直接比较法主要包括现行市价法、市价折扣法、功能类比法、价格指数法和成新率价格法等，公式为： 类比调整法 类比调整法主要包括市场售价类比法、成本市价法、价值比率法。 第二章 资产评估基本方法 第二节 收益法 一、收益法的含义和前提条件 收益法的含义 收益法是通过预测被评估资产未来预期收益的现值，来估算被评估资产价值的各种方法的总称。该方法的基本思路是将利求本，即通过资产资本化和预期收益折现的途径来判断和估算资产的价值。 收益法的基本前提 一是能够较为准确地预测被评估资产的预期收益； 二是资产所有者为获得预期收益所承担的风险可以预测和用货币衡量； 三是被评估资产取得预期收益的年限可以预测。 第二章 资产评估基本方法 第二节 收益法 二、收益法的基本程序和主要参数 收益法的基本程序 搜集资料 预测收益 确定折现率或资本化率 计算现值 分析确定评估结果 收益法的主要参数 预期收益 折现率 收益期限 第二章 资产评估基本方法 第二节 收益法 三、收益法的主要技术方法 等额收益评估法 无限期等额收益评估法 有限期等额收益评估法 折现率为零的条件下的等额收益评估法 非等额收益评估法 无限期若干年后等额收益评估法 有限期若干年后等额收益评估法 无限期年收益呈等比级数变化的收益评估法 已知未来若干年后资产价格条件下的资产评估 第二章 资产评估基本方法 第三节 成本法 一、成本法的含义和前提条件 成本法的含义 成本法是以被评估资产的重置成本为基础，通过分析影响被评估资产的贬值的各种因素估计资产贬值情况，并在重置成本中予以扣除的各种资产评估方法的统称。成本法作为资产评估的主要方法之一，其基本思路是资产重置或重建。 成本法的基本前提 被评估资产处于继续使用状态或假定处于继续使用状态 被评估资产具有可利用的历史资料 资产价值形成的耗费是必须的 第二章 资产评估基本方法 第三节 成本法 二、成本法的基本要素 资产的重置成本 复原重置成本 更新重置成本 资产的实体性贬值 资产的功能性贬值 资产的经济性贬值 第二章 资产评估基本方法 第三节 成本法 三、成本法的具体评估方法 重置成本的估算方法 在资产评估中，常见的重置成本估算方法包括重置核算法、价格指数法和功能类比法三种。 资产实体性贬值的估算方法 资产实体性贬值的估算方法包括观察法、使用年限法和修复费用法三种。 资产功能性贬值的估算方法 功能性贬值额的估算依据是导致资产功能性贬值的各影响因素所造成的资产运行成本的增加或效用的下降。 资产经济性贬值的估算方法 资产的经济性贬值是指因资产利用率下降或闲置，导致资产的运营收益减少而造成的资产贬值。 第二章 资产评估基本方法 第四节 评估方法的选择 一、评估方法之间的关系 资产评估方法之间的区别 比较项目 市场法 收益法 成本法 基本前提 存在公开市场； 可比性资产交易。 预期收益及风险货币化； 预期收益的持续性。 重置成本； 估计资产贬值。 基本要素 资产交易价格 预期收益；预期收益的持续时间；折现率或资本化率。 重置成本；实体性贬值；功能性贬值；经济性贬值。 优点 评估结果的现实性高；评估结果易于被各