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　　开发商逾期办理房产证的违约责任 　　马xx与深圳市东埔集团有限公司房屋买卖合同纠纷案 　　——开发商逾期办理房产证的违约责任 　　(一)【案件概要】 　　1.判决书文号 　　一审判决书：深圳市罗湖区人民法院(2001)深罗法房初字第1153号。 　　二审判决书：深圳市中级人民法院(2001)深中法房终字第2415号。 　　2.诉讼当事人： 　　上诉人(原审原告)：马xx，女，1963年8月5日出生，汉族，住深圳市宝安区宝城35区B4栋402号。 　　被上诉人(原审被告)：深圳市东埔实业集团有限公司。地址深圳市盐田区沙头角海涛路41号2楼。 　　法定代表人：甘紫和，总经理。 　　3.一审法院：深圳市罗湖区人民法院; 　　独任审判员：张顺良 　　4.二审法院：深圳市中级人民法院 　　合议庭组成人员：审判长任舒中;审判员：孙俨芳、季媛。 　　6.审结时间： 　　一审审结时间：2001年10月15日 　　二审审结时间：2001年12月13日 　　(二)【一审审理情况】 　　1.一审诉辩主张 　　原告起诉称：1999年11月，原、被告签订一份《深圳市房屋买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于深圳市罗湖区永新路南侧的“南塘商业广场”，B座二层120号商铺，建筑面积32.88平方米，房价人民币1241068元。合同第十四条、第十六条约定，“被告应在领取房地产《竣工验收证书》后的150天内书面通知原告共同向深圳市房屋产权登记机关申请房地产转移登记”。“如因被告的过失造成原告不能按法定期限领取《房产证》，从被告取得房地产《竣工验收证书》之日的第180天起，按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准，由被告向原告支付租金直至市产权登记机关核发《房产证》之日止。1999年9月30日，“南塘商业广场”通过竣工验收。但由于被告的原因，原告的房产证延迟至今仍未被市产权登记机关核发。根据上述合同规定，被告应承担违约责任。请求法院依法裁判：1.判令被告向原告支付房屋租金人民币178867元;2.被告承担本案全部诉讼费用。 　　被告答辩称：一、对迟延办证我司没有过错。根据合同的约定，办理房产证是双方的共同责任，而且由于原告是采用按揭付款形式正式支付购房款、房产证的办理依规定由按揭银行代办，办理房产证必需的购房合同、发票、付清楼款证明等均由银行领取收存，我司没有代办房产证的条件，同时，我司早已付清地价款及办理房地产初始登记，早已完全符合办证条件。可见，房产证无法及时办理，我司确无过错，依法不应承担相应的民事责任。二、虽延期办证，如上所述我司确无过错，而是由于其他客观原因导致业主不能按约定期限领取房产证，原告己经取得房产证且未提出异议，应视为原告同意而不应追究责任。三、合同约定的逾期办证违约金过高，请求法院予以酌减。按合同第16条约定，违约金按指导租金标准计付，本案争议房产的指导租金每平方米人民币400元，而实际市场租金最高才为人民币200元，约定租金明显偏高，基于民法公平原则以及我国合同法第114条第2款的规定，我司恳请法院调低违约金计算标准。综上所述，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 　　2.一审查明的事实： 　　1999年11月16日，原告与被告签订一份《深圳市房屋买卖合同》，合同约定：原告购买被告兴建的位于深圳市罗湖区永新路南塘商业广场B栋二层120号房产，建筑面积33.87平方米，售价人民币37745元/平方米，总价款人民币1278436元。原告同意按合同附表(二)之办法付款，被告须于1999年12月30日将本合同规定之验收合格的房地产交付原告使用。合同还规定了双方其他权利义务。合同签订后，原告支付了首期款，并向银行办理抵押贷款合同，被告于1999年12月30日将上述房产交付原告使用。被告交付原告房产实际建筑面积为32.88平方米，比合同约定面积少0.99平方米。被告兴建的《南塘商业广场》B栋于2000年1月30日领取《竣工验收证书》，2000年9月14日深圳市规划国土局发布上述房地产初始登记公告。2001年5月17日房地产登记机关核发了原告名下的《房产证》。原告认为被告未按合同约定为其办理房地产转移登记，有违约行为。于2001年7月16日向法院起诉，要求被告支付延期办证违约金。 　　3.一审判案理由： 　　原、被告签订的深圳市房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。合同第十四条、第十六条已明确约定被告的办证义务。被告作为开发商和销售方，应负有为原告办理《房产证》的义务，原告为房产购买人，有权要求被告为其办理房地产转移登记手续，从而取得所购房地产产权证书。所以，被告辩称其不承担办理《房产证》的民事责任的理由不成立。被告于2000年9月14日办理了《南塘商业广场》房产的初始登记公告，但按规定初始登记公告期为30天，公告期满