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房地产操盘基础 经营战略市场战略：市场机会判断、市场风险判断企业发展战略：企业战略规划、企业发展规划管理者决策能力：风险决策能力、资本运作能力操作战略产品战略：理念设计、前瞻性设计、规划设计、产品创新、价值力提升设计品牌战略：品牌导向性、品牌传达性、品牌识别性（首先要寻找出：品牌的精髓、个性、价值、属性、利益）形象战略：产品形象、社区形象、生活形象、品牌形象、企业形象销售战略：开发阶段经营策划、阶段推广设计、全程包装设计、现场管理、销售人员培训、销售控制、现场活动、流程设计、样板房会所概念。经营战略市场战略：市场机会判断、市场风险判断企业发展战略：企业战略规划、企业发展规划管理者决策能力：风险决策能力、资本运作能力操作战略产品战略：理念设计、前瞻性设计、规划设计、产品创新、价值力提升设计品牌战略：品牌导向性、品牌传达性、品牌识别性（首先要寻找出：品牌的精髓、个性、价值、属性、利益）形象战略：产品形象、社区形象、生活形象、品牌形象、企业形象销售战略：开发阶段经营策划、阶段推广设计、全程包装设计、现场管理、销售人员培训、销售控制、现场活动、流程设计、样板房会所概念。社区规划：四大面积排列——住宅面积(商业面积)、公共配套面积、绿化面积、道路面积规划要求——舒适、便利、卫生、安全、美观（健康、资讯、教育）规划时序——以现有配套、地段、景观、资金实力（分阶段开发）等规划出暂时能够为市场所接受的类型，然后考虑其可持续发展性。社区规划之建筑物布局：? ?? ???行列式、周边式、点群式、混合式生态住宅要求：绿色、舒适、安全、信息、多样、便捷、文化建筑设计中：总纲——环境（地形、地貌、地质、用地范围、地质结构、土壤结构等塑造同周边环境相融合或是相创造性的建筑物）? ?? ?? ?? ?? ? 功能（居住、办公、商业、厂房等当然包含安全性）? ?? ?? ?? ?? ? 艺术（建筑物对人们精神层面的追求、刻画、愉悦）建筑不是简单的结构与构造，它能够通过自身的结构与功能来向美学性转变的学科，从而感染人们并给人们一个激动的环境或条件。在建筑的物质空间和建筑的精神空间向美学推进的过程中，人们能够通过对空间的体验转向对时间的审美！? ?? ?? ?? ?? ? 经济（建造时的经济性、后期经营时的维护费用：广场、草坪湖等）? ?? ?? ?? ?? ? 技术（材料、设备、工艺、技术等各项要素）? ?? ?? ?? ?? ? 可持续发展（对宏观环境的趋势吻合，市场发展趋势于未来机遇等）耕种是实现土地最基本的资源利用，居住是对土地进行历史性的保存（住宅为生活资料），商业是对土地的最高级利用，实现财富增值（生产资料）。总纲下的依据——? ?? ???客体：天、地、人、物、法、时（尚）? ?? ???本体：总平面图、立面图、剖面图、平面图、说明书? ?? ???主体：建筑师自身的素质、涵养、经验、沟通能力、表达能力等建筑结构：? ?? ???砖混结构——砖是一种一定尺寸的建筑材料，混是钢筋、沙石、水、水泥、碎石等按一定比例混合的建筑构件。? ?? ???框架结构——框架剪力墙体、臂式剪力墙外框内筒等结构（是一种靠柱来承受力量的结构形式），工期、承受力、有所比砖混大大提高。（转换层不同于设备层，转换层主要是柱、梁所组成，相当于一个泛楼板，厚度可以达到数米厚。类似女儿墙，只是墙而不是屋顶）? ?? ???钢结构——核心筒结构、用钢材钢板作柱子灌浇水泥砂浆；相对前两者而言：? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???钢结构具有——? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???·跨度大；传统梁深、跨度比为1：12，后者可1：24? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???·自重轻：相对框架结构为1：1.6? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???·设计灵活；? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???·计算准确? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???·施工简单? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???·美观大方等? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???·工期短（tongshi 适当增大套内面积使用率）（钢材市场价位约是3300——3800元，以前是2500——3000元，水泥原先280——300多元现在是330——350多元每吨，沙每吨20—30元，铜电缆每吨是1.6——